4月25日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì )議。會(huì )議指出，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定態(tài)勢。

　　在業(yè)界看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“止跌回穩”的關(guān)鍵階段，但壓力仍在，需加力穩固當前成果。眼下，上市房企財報披露已經(jīng)接近尾聲。從上市房企2024年的資產(chǎn)負債表、利潤表和現金流量表這“三張表”的細微變化可以看出，行業(yè)正在著(zhù)力轉變發(fā)展模式、修復利潤、優(yōu)化資產(chǎn)負債表。

　　那么，上市房企如何主動(dòng)調整發(fā)展策略，探索“高質(zhì)量發(fā)展”的轉型路徑？哪些新業(yè)務(wù)正在崛起？還有哪些難點(diǎn)需要攻克？近期，帶著(zhù)這些問(wèn)題，《證券日報》記者與行業(yè)協(xié)會(huì )、分析師以及十余家房企及物業(yè)管理公司管理層進(jìn)行交流，試圖以一線(xiàn)視角洞察上市房企的發(fā)展策略。

　　聚焦“好房子”拼產(chǎn)品

　　整體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)仍在深度調整中。中指研究院數據顯示，2024年百強房企營(yíng)業(yè)收入均值為338.2億元，同比下降9.4%；凈利潤均值僅為4.2億元。Wind數據顯示，2024年，多家頭部房企開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)毛利率已跌破10%，相比于正常時(shí)期的25%左右大幅下降。

　　“2021年以前獲取的高成本土地項目尚未完全出清，是當前利潤率下滑的主要因素?！币晃环科筘攧?wù)負責人坦言，“但我們也看到，優(yōu)質(zhì)項目的盈利能力正在恢復?！?/p>

　　與多家房企管理層交流后獲悉，修復利潤的核心邏輯，是從“規模擴張”向“產(chǎn)品為王”轉變。其中，“好房子”是房企穿越周期的突破口。

　　2023年6月份，住房和城鄉建設部部長(cháng)倪虹首次提出“好房子”的概念。此后，北京、上海等多地推進(jìn)“好房子”工程。2025年，“好房子”首次被寫(xiě)入《政府工作報告》。3月31日，住房和城鄉建設部發(fā)布國家標準《住宅項目規范》，其中提出住宅層高不得低于3米、四層及以上必須配備電梯等標準，這些“硬指標”將于5月份起正式實(shí)施。

　　相關(guān)政策的出臺，加速推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)步入“品質(zhì)時(shí)代”。許多房企涌入“好房子”賽道，重新投資拿地。不少龍頭房企管理層透露，新開(kāi)發(fā)的優(yōu)質(zhì)項目毛利率已恢復至20%以上，凈利潤率回到雙位數區間。而這些新項目，幾乎都符合上文提及的“好房子”標準。

　　這背后的市場(chǎng)邏輯是，從“拼地價(jià)、拼規?！鞭D向“拼產(chǎn)品、拼選址”，“產(chǎn)品力”成為影響企業(yè)盈利的決定性因素。面對這一變化，房企開(kāi)始加速甩掉低利潤率項目“包袱”，將資源集中配置于更受市場(chǎng)歡迎的“好房子”上。

　　以綠城中國控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“綠城中國”）為例，公司2024年全年實(shí)現重點(diǎn)難點(diǎn)庫存出清422億元，超額完成113%既定目標。

　　“公司通過(guò)‘老盤(pán)新作’、大宗交易等舉措，最終超額完成了年初設定的目標?！本G城中國執行總裁耿忠強表示。

　　綠城中國副總裁李駿透露，2024年公司有9個(gè)項目在首次開(kāi)盤(pán)階段即實(shí)現整盤(pán)售罄，綠城中國正通過(guò)提升高端項目溢價(jià)能力來(lái)修復盈利能力。

　　面對新規和市場(chǎng)變化，一批頭部房企也在加快對“好房子”的戰略部署?！?025年是行業(yè)新發(fā)展模式加快構建、‘好房子’建設加快落地的關(guān)鍵之年。公司會(huì )主動(dòng)迎接挑戰，對‘好房子’的建設標準加強研究、主動(dòng)承接?！痹叫愕禺a(chǎn)董事長(cháng)林昭遠表示。

　　中?？萍加邢薰靖笨偨?jīng)理余祥鑫則進(jìn)一步提出對“好房子”的暢想：“未來(lái)，交付的房子里所有東西都應該是智能的?！?/p>

　　“‘產(chǎn)品驅動(dòng)’邏輯下，房地產(chǎn)行業(yè)正從粗放擴張走向精細運營(yíng)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，行業(yè)競爭格局正在改變。

　　多元業(yè)務(wù)增厚現金流

　　開(kāi)發(fā)主業(yè)之外，越來(lái)越多房企正在探索更具韌性的增長(cháng)路徑，以提升對市場(chǎng)周期波動(dòng)的抵御能力。物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運營(yíng)、長(cháng)租公寓、代建等多元化業(yè)務(wù)加速發(fā)展，逐步成為支撐企業(yè)長(cháng)期可持續發(fā)展的“第二增長(cháng)曲線(xiàn)”。

　　2024年，華潤置地有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“華潤置地”）的經(jīng)常性業(yè)務(wù)利潤首次突破百億元，占總利潤比重提升至40.7%，體現了經(jīng)營(yíng)性收入對企業(yè)利潤的顯著(zhù)拉動(dòng)。龍湖集團控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“龍湖集團”）則更早布局，在2023年便實(shí)現全年經(jīng)營(yíng)性利潤占比首次超過(guò)50%。龍湖集團董事會(huì )主席兼首席執行官陳序平表示，預計到2028年，公司經(jīng)營(yíng)性收入將繼續提升，占比將在一半以上。

　　與以往重資產(chǎn)驅動(dòng)的模式不同，當前房企布局的多元性業(yè)務(wù)，一方面更強調輕資產(chǎn)模式，持續增強ROE并突破財務(wù)瓶頸；另一方面與REITs等資本市場(chǎng)工具相結合，形成一個(gè)真正的“投融管退”專(zhuān)業(yè)化分工閉環(huán)。

　　其中，在商業(yè)地產(chǎn)板塊，輕資產(chǎn)外拓已成為房企增長(cháng)的重要模式。華潤萬(wàn)象生活有限公司管理層在業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上表示，2024年，公司新簽約商業(yè)輕資產(chǎn)外拓項目12個(gè)，2025年計劃拓展10個(gè)以上的輕資產(chǎn)管理項目。

　　同樣依靠輕資產(chǎn)運作優(yōu)勢，代建業(yè)務(wù)也逐漸成為提升企業(yè)ROE（即凈資產(chǎn)收益率）的有效路徑。2024年，綠城中國旗下聚焦代建業(yè)務(wù)板塊的綠城管理控股有限公司實(shí)現收入34.41億元，毛利達17.06億元。相比自持開(kāi)發(fā)項目，代建模式下企業(yè)無(wú)需承擔高額土地成本，能在控制風(fēng)險的同時(shí)獲取可觀(guān)利潤。

　　此外，當下REITs市場(chǎng)持續擴容，不少房企積極通過(guò)REITs、資產(chǎn)證券化等方式進(jìn)一步撬動(dòng)存量資產(chǎn)價(jià)值。其中，華潤置地打造了華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT和華夏基金華潤有巢REIT的雙平臺，按照計劃，華潤置地希望未來(lái)5年REITs發(fā)行規模達到500億元以上。

　　“大資管業(yè)務(wù)是公司重要的模式和第二增長(cháng)曲線(xiàn)?！比A潤置地高級副總裁張大為表示，未來(lái)公司將繼續推動(dòng)資產(chǎn)和資本的循環(huán)，持續提升資產(chǎn)的運營(yíng)效率和現金流的創(chuàng )造，實(shí)現大資管業(yè)務(wù)在規模上和效率上的全面領(lǐng)先。

　　通過(guò)多元化業(yè)務(wù)，房企的現金流持續增厚。2024年，招商局蛇口工業(yè)區控股股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“招商蛇口”）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為319.6億元，創(chuàng )2019年以來(lái)最高紀錄。

　　中指研究院企業(yè)研究總監劉水表示，未來(lái)幾年，一些典型房企經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入占比將進(jìn)一步上升，預計利潤貢獻占比將達到五成。