24日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議在談及房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，首次明確提出，適應中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

 

　　10天前，中國央行官員提及“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生深刻變化”。此番會(huì )議定調樓市，對這一判斷予以明確。每年7月下旬召開(kāi)的中央政治局會(huì )議，歷來(lái)被視為決定下半年宏觀(guān)經(jīng)濟政策方向的關(guān)鍵會(huì )議。業(yè)內專(zhuān)家認，此番會(huì )議對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢作出研判，釋放出三大重磅信號。

　　何謂房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化？其突出表現在于，近兩年，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍度下滑，多地新房、二手房?jì)r(jià)格處于下跌通道，特別是今年4月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現邊際轉弱跡象。這些現象的背后折射出一系列中長(cháng)期因素的變化。

 

　　首先是房地產(chǎn)發(fā)展階段的變化。中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜指出，2022年中國總人口首次下降，城鎮化進(jìn)程放緩，人均住房面積明顯提升，戶(hù)均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到滿(mǎn)足，新房市場(chǎng)進(jìn)入見(jiàn)頂后的回落階段。

 

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉觀(guān)察到許多過(guò)去沒(méi)有出現過(guò)的現象，比如：居民按揭買(mǎi)房的積極性下降，房?jì)r(jià)預期逆轉，居民持有房產(chǎn)的意愿下降，房屋流通速度變慢，銀行按揭貸款余額減少等。種種跡象表明，資金流向地產(chǎn)的時(shí)代結束了，開(kāi)發(fā)商大規模儲備地塊的時(shí)代也結束了。

 

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)出現重大變化的同時(shí)，相關(guān)管理政策也會(huì )發(fā)生根本性改變。李宇嘉認為，未來(lái)政策重點(diǎn)需要逐步從增量轉到存量，從“有沒(méi)有”轉向“好不好”，政策方向也要從需求端刺激逐步轉向供給側改革。

 

　　樓市政策“工具箱”打開(kāi)

　　此番會(huì )議提出，適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。這或許意味著(zhù)，時(shí)至年中，中國樓市政策“工具箱”再度打開(kāi)，且開(kāi)得更大。

 

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，此前央行透露，過(guò)去在(房地產(chǎn))市場(chǎng)長(cháng)期過(guò)熱階段陸續出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間，這些邊際優(yōu)化舉措很快會(huì )落地。

 

　　諸葛數據研究中心高級分析師關(guān)榮雪認為，適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策是當前“慢復蘇”市場(chǎng)現狀下的迫切需要，也釋放出了房地產(chǎn)政策端仍具有較大調控空間的積極信號，預計接下來(lái)各地房地產(chǎn)政策調整力度將會(huì )有所加大，工具也將會(huì )趨于多元化。

 

　　陳文靜認為，下半年房地產(chǎn)政策的優(yōu)化仍將以因城施策的方式推進(jìn)，整體力度有望加大。普通二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市在過(guò)去一年多的時(shí)間里，房地產(chǎn)限制性政策已基本放開(kāi)，當前核心一二線(xiàn)城市政策空間仍較大。在這些城市，優(yōu)化住房信貸政策、放松郊區限購、降低交易稅費等仍是政策方向。

 

　　再提城中村改造

　　繼今年4月份的中央政治局會(huì )議后，本次會(huì )議再次提出了積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。7月21日的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議也提及在超大特大城市積極穩步實(shí)施城中村改造。關(guān)榮雪認為，這將意味著(zhù)城中村改造將成為接下來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)之一。

 

　　在過(guò)去幾十年的高速發(fā)展中，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著(zhù)“重新建輕存量”“重市場(chǎng)輕保障”等問(wèn)題。在當下樓市進(jìn)入新發(fā)展階段的背景下，政策力度向短板部分傾斜，完善住房保障體系、創(chuàng )新存量住房的更新模式等均是題中之義。

 

　　58安居客研究院院長(cháng)張波也認為，此番會(huì )議對于保障性住房的關(guān)注度并未降低，結合此前對于城中村改造的部署，以及官方明確下一步將多渠道開(kāi)拓保障性租賃住房房源，未來(lái)多舉措拉動(dòng)社會(huì )投資來(lái)共同建設保障性住房等政策支持力度，會(huì )進(jìn)一步增強。

 

　　李宇嘉強調，未來(lái)的政策著(zhù)力點(diǎn)在于把實(shí)施擴大內需戰略同深化供給側結構性改革有機結合起來(lái)。包括保障性住房供給加速，特別是保障性租賃住房大規?；I集建設、分配等；也包括加快推進(jìn)城中村改造，解決新市民、年輕人、外來(lái)人群融入城市的問(wèn)題，釋放其消費潛力；還包括老舊小區改造，釋放居民提升住房品質(zhì)的潛力等。