據不完全統計，截至8月16日，年內房地產(chǎn)行業(yè)披露并購交易規模超1215億元。期間，AMC（資產(chǎn)管理公司）聯(lián)手代建企業(yè)對開(kāi)發(fā)項目整體紓困，已在一線(xiàn)實(shí)操層面跑通，成為助力“保交樓”的重要新模式，將進(jìn)一步加快行業(yè)風(fēng)險出清進(jìn)程。

 

　　并購交易有所降溫

　　據中指研究院監測，2023年1月份至7月份，房地產(chǎn)行業(yè)披露并購交易規模為1194億元。7月份披露35筆并購交易，比上月減少16筆，其中有26筆披露交易金額，總交易規模約116.5億元，平均單筆交易規模4.5億元，環(huán)比下降8.7%。從交易標的物業(yè)類(lèi)型看，以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目為主，主要表現為項目公司股權轉讓。

 

　　“相較于去年同期，今年房地產(chǎn)行業(yè)收并購及重組交易規模有所降溫。”諸葛數據研究中心高級分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示，房企資金流動(dòng)性壓力仍然較大，銷(xiāo)售端復蘇趨弱，行業(yè)風(fēng)險還未完全出清，導致有收并購實(shí)力的主體謹慎情緒上升。

 

　　在關(guān)榮雪看來(lái)，當下市場(chǎng)并購交易難以達成的原因各異，但主要有三點(diǎn)：一是收并購雙方的決策博弈，供需雙方預期以及匹配度不高，部分出險房企手握核心項目不肯出手，較具收購實(shí)力的房企則擔心風(fēng)險或收益情況，而抱謹慎觀(guān)望態(tài)度；二是不排除有部分并購標的存在債務(wù)及股權復雜等問(wèn)題；三是收并購的資金來(lái)源之一，融資仍然具有一定的難度。

 

　　“最大困難在于項目本身的價(jià)值。”中指研究院企業(yè)研究總監劉水向《證券日報》記者表示，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)區域與城市進(jìn)一步分化，部分城市的項目本身潛在收益有限、變現難度較大，并購方動(dòng)力不足。此外，出售方在出售項目時(shí)想盡可能獲取更多權益，也會(huì )拖慢并購進(jìn)程。

 

　　還有一重難題是，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險還未完全出清，并購方選擇并購標的較為謹慎，標準也愈發(fā)苛刻。

 

　　“當下，并購方選擇并購標的時(shí)主要考察標的股權結構、潛在價(jià)值及變現難度等因素，因為這些因素決定了標的項目的操作難易度、可獲得的收益及收益獲取難度。于并購方而言，往往傾向于選擇股權結構清晰、潛在價(jià)值較大、變現容易的項目。”劉水稱(chēng)，此外，并購方也會(huì )偏向于自身熟悉的、品牌影響力較大的區域或城市的項目，來(lái)降低項目獲取成本，獲得更高溢價(jià)空間。

 

　　“AMC+代建”紓困模式跑通

　　值得肯定的是，在行業(yè)并購重組盤(pán)活存量資產(chǎn)的過(guò)程中，AMC成為房地產(chǎn)紓困的一股重要力量。但由于部分出險房企旗下項目規模較大，因此大型AMC企業(yè)嘗試通過(guò)聯(lián)合央國企、穩健型頭部房企以及代建企業(yè)來(lái)共同紓困，助力“保交樓”工作的開(kāi)展。

 

　　在剛剛過(guò)去的7月份，AMC與代建企業(yè)簽署戰略合作協(xié)議較多，其中有兩宗合作市場(chǎng)較為關(guān)注。7月下旬，綠城中國、綠城管理分別與長(cháng)城資產(chǎn)及其子公司長(cháng)城國富置業(yè)簽署戰略合作協(xié)議，雙方將在涉房涉地不良資產(chǎn)處置等業(yè)務(wù)領(lǐng)域開(kāi)展戰略合作。7月底，華夏幸福與地方性AMC浙商資產(chǎn)簽署戰略合作協(xié)議，雙方將就各自存量業(yè)務(wù)、“AMC+保交樓”業(yè)務(wù)開(kāi)展戰略合作。

 

　　在克而瑞研究中心企業(yè)研究總監房玲看來(lái)，按紓困對象不同，AMC可從項目與企業(yè)兩方面進(jìn)行紓困。在企業(yè)層面，AMC主要采用經(jīng)典的債務(wù)重組方式，也會(huì )參與部分較小房企的破產(chǎn)重整。在項目層面，一般是由AMC出資，引入第三方代建企業(yè)來(lái)主導項目后續開(kāi)發(fā)和運營(yíng)，部分擁有開(kāi)發(fā)能力較強的地產(chǎn)子公司的AMC也可將后續開(kāi)發(fā)工作交予子公司進(jìn)行。

 

　　“在項目層面參與房企資產(chǎn)盤(pán)活，AMC+代建企業(yè)主要通過(guò)‘出資+開(kāi)發(fā)’模式運作，由AMC負責不良資產(chǎn)處置與重組，代建企業(yè)負責再開(kāi)發(fā)與運營(yíng)。”關(guān)榮雪表示，特別是頭部代建企業(yè)具有豐富操盤(pán)經(jīng)驗及品牌效應，對項目去化與溢價(jià)都會(huì )產(chǎn)生積極影響，該模式對出險房企的項目紓困有很大幫助。

 

　　“可共同設立特殊資產(chǎn)基金、聯(lián)合建立共同品牌、盤(pán)活問(wèn)題樓盤(pán)以及為政府和社會(huì )提供‘保交樓’的系統解決方案等。”劉水表示，AMC自身出資或同時(shí)引入銀團收購項目或對項目注資，對不良債權進(jìn)行談判，對債務(wù)償款金額、方式、時(shí)間等進(jìn)行重組，再引入代建企業(yè)，操盤(pán)方可以是AMC旗下地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，也可以是頭部房企、原出險房企或第三方代建企業(yè)，推向市場(chǎng)變現取得收益。

 

　　從一線(xiàn)實(shí)操層面來(lái)看，2023年以來(lái)，作為中國代建第一股，綠城管理深入推進(jìn)“3+3”業(yè)務(wù)模式，大力拓展資方代建業(yè)務(wù)，已新簽中國華融資產(chǎn)、中國信達資產(chǎn)、中國長(cháng)城資產(chǎn)、浙商資產(chǎn)、中信信托、中航信托、平安信托等多家AMC及信托機構的不良紓困項目。

 

　　“對于不良紓困項目的選擇，公司內部有一套完善的甄別與準入標準。”綠城管理董事會(huì )副主席李軍透露，一是項目的債權債務(wù)要清晰；二是項目剩余可售貨值可以覆蓋竣工需求，且政府要釋放監管賬戶(hù)及相應的資金，能支付各種建設費用；三是產(chǎn)品的設計及工程品質(zhì)要滿(mǎn)足綠城的底線(xiàn)要求，不能存在可能損害綠城品牌的品質(zhì)風(fēng)險；四是紓困項目還需解決好各類(lèi)供應商的款項梳理，有較大經(jīng)濟糾紛的須注意其法律風(fēng)險；最后，紓困項目可能存在逾期交付的，還需與以前的購房業(yè)主簽諒解備忘錄。

 

　　“AMC與代建企業(yè)合作更加廣泛，說(shuō)明這種項目紓困模式已經(jīng)跑通，且更加規范化，有助于該模式的推廣應用。”劉水稱(chēng)，對于出險房企來(lái)講，意味著(zhù)停工項目有更多的機會(huì )獲得救助，在完成“保交樓”任務(wù)的同時(shí)，也有機會(huì )回籠資金。