隨著(zhù)我國房地產(chǎn)步入存量時(shí)代，大量房屋開(kāi)始步入“中老年”，提前謀劃房屋養老金制度有助于提升居民的居住品質(zhì)和安全性，也將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩發(fā)展和城市更新提供有力支撐。

　　房屋養老金制度作為房地產(chǎn)步入存量時(shí)代的重要制度安排，已邁出試點(diǎn)的“關(guān)鍵一步”。近日，在上海市第十六屆人大常委會(huì )第十五次會(huì )議上，上海市市長(cháng)龔正表示，上海市將探索實(shí)施房屋定期體檢、房屋安全保險和房屋養老金三項制度，構建全生命周期房屋安全管理的長(cháng)效機制。上?？紤]分兩步推進(jìn)：第一步，今年先行在浦東等區開(kāi)展試點(diǎn)；第二步，在試點(diǎn)基礎上，明年將在全市范圍推開(kāi)。住房和城鄉建設部相關(guān)負責人透露，目前，包括上海在內的22個(gè)城市正在試點(diǎn)推行這一制度。

　　房屋養老金制度最早在2022年5月1日被提出。2023年，我國提出房地產(chǎn)發(fā)展新模式，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉型和高質(zhì)量發(fā)展。新模式包括完善住房供應體系、建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)新機制和建立房屋全生命周期安全管理的長(cháng)效機制等一系列改革舉措。其中，建立房屋全生命周期安全管理的長(cháng)效機制就是要研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度。隨后，房屋養老金制度作為一個(gè)創(chuàng )新性、前瞻性的制度安排成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　目前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，從總量短缺轉為結構性供給不足，城市發(fā)展由大規模增量建設轉為存量提質(zhì)改造和增量結構調整并重，進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，探索建立房屋養老金等制度勢在必行。根據最新的統計數據，中國城鎮住房存量持續增長(cháng)，并且已經(jīng)從供給短缺轉為總體平衡的狀態(tài)。截至2023年，中國城鎮住宅存量約為335.5億平方米，城鎮住房套數約為3.74億套，大量房屋開(kāi)始步入“中老年”。

　　事實(shí)上，我國作出過(guò)類(lèi)似房屋養老金的制度安排。1998年我國發(fā)布了《住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》，并自1999年1月1日起開(kāi)始實(shí)施。而后，為了解決維修基金使用難、收支不透明以及應對住宅樓逐漸老化，維修需求增加等問(wèn)題和現實(shí)情況，2007年又發(fā)布了《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》替代了原有的《住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》，并自2008年2月1日起施行至今。

　　但住宅專(zhuān)項維修資金制度在實(shí)施過(guò)程中也存在一些問(wèn)題，比如資金體量小、提取程序繁瑣、續繳制度難落實(shí)等。與此同時(shí)，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入存量時(shí)代，大量房屋開(kāi)始步入“中老年”，需要維護、改造的老舊房屋占比快速提升，現有住宅專(zhuān)項維修資金難以滿(mǎn)足，亟待補上保障房屋全生命周期安全的制度短板。

　　而從一些地方試點(diǎn)房屋養老金制度所披露的情況來(lái)看，房屋養老金制度包括個(gè)人賬戶(hù)和公共賬戶(hù)兩部分。個(gè)人賬戶(hù)的資金主要來(lái)源于業(yè)主在購買(mǎi)新房時(shí)繳納的住宅專(zhuān)項維修資金，而公共賬戶(hù)則由政府建立，資金來(lái)源可能包括土地出讓金、維修資金的增值收益、財政補貼等。在試點(diǎn)階段，重點(diǎn)是建立公共賬戶(hù)，這將有助于解決老舊房屋的維修和改造問(wèn)題，且不會(huì )給業(yè)主帶來(lái)額外負擔。

　　業(yè)內認為，房屋養老金制度是對房地產(chǎn)步入存量時(shí)代的提前謀劃。今后房屋養老金的制度安排可能會(huì )類(lèi)似于個(gè)人養老金制度的三大支柱。第一支柱是專(zhuān)項維修基金，由全體業(yè)主共同所有，進(jìn)入個(gè)人賬戶(hù)。第二支柱是公共賬戶(hù)，例如，一定比例的土地出讓金、財政獎補，公共維修資金增值收益，公積金增值收益等。第三支柱是商業(yè)性質(zhì)的房屋養老金，包括房屋綜合安全保險以及商業(yè)性房屋養老補充等。

　　可以預計的是，房屋養老金制度有望在上海等22個(gè)城市試點(diǎn)的基礎上不斷完善，進(jìn)而持續探索全生命周期房屋安全管理的長(cháng)效機制，并在全國范圍內推廣實(shí)施。從短期來(lái)看，房屋養老金制度在為房屋提供全生命周期安全保障的同時(shí)，可能會(huì )帶來(lái)房屋持有成本的上升。但從長(cháng)期來(lái)看，房屋養老金制度有助于提升居民的居住品質(zhì)和安全性，也將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩發(fā)展和城市更新提供有力支撐。