房屋養老金制度為房地產(chǎn)存量時(shí)代提前謀劃
隨著(zhù)我國房地產(chǎn)步入存量時(shí)代,大量房屋開(kāi)始步入“中老年”,提前謀劃房屋養老金制度有助于提升居民的居住品質(zhì)和安全性,也將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩發(fā)展和城市更新提供有力支撐。
房屋養老金制度作為房地產(chǎn)步入存量時(shí)代的重要制度安排,已邁出試點(diǎn)的“關(guān)鍵一步”。近日,在上海市第十六屆人大常委會(huì )第十五次會(huì )議上,上海市市長(cháng)龔正表示,上海市將探索實(shí)施房屋定期體檢、房屋安全保險和房屋養老金三項制度,構建全生命周期房屋安全管理的長(cháng)效機制。上??紤]分兩步推進(jìn):第一步,今年先行在浦東等區開(kāi)展試點(diǎn);第二步,在試點(diǎn)基礎上,明年將在全市范圍推開(kāi)。住房和城鄉建設部相關(guān)負責人透露,目前,包括上海在內的22個(gè)城市正在試點(diǎn)推行這一制度。
房屋養老金制度最早在2022年5月1日被提出。2023年,我國提出房地產(chǎn)發(fā)展新模式,以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉型和高質(zhì)量發(fā)展。新模式包括完善住房供應體系、建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)新機制和建立房屋全生命周期安全管理的長(cháng)效機制等一系列改革舉措。其中,建立房屋全生命周期安全管理的長(cháng)效機制就是要研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度。隨后,房屋養老金制度作為一個(gè)創(chuàng )新性、前瞻性的制度安排成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。
目前,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化,從總量短缺轉為結構性供給不足,城市發(fā)展由大規模增量建設轉為存量提質(zhì)改造和增量結構調整并重,進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期,探索建立房屋養老金等制度勢在必行。根據最新的統計數據,中國城鎮住房存量持續增長(cháng),并且已經(jīng)從供給短缺轉為總體平衡的狀態(tài)。截至2023年,中國城鎮住宅存量約為335.5億平方米,城鎮住房套數約為3.74億套,大量房屋開(kāi)始步入“中老年”。
事實(shí)上,我國作出過(guò)類(lèi)似房屋養老金的制度安排。1998年我國發(fā)布了《住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》,并自1999年1月1日起開(kāi)始實(shí)施。而后,為了解決維修基金使用難、收支不透明以及應對住宅樓逐漸老化,維修需求增加等問(wèn)題和現實(shí)情況,2007年又發(fā)布了《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》替代了原有的《住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》,并自2008年2月1日起施行至今。
但住宅專(zhuān)項維修資金制度在實(shí)施過(guò)程中也存在一些問(wèn)題,比如資金體量小、提取程序繁瑣、續繳制度難落實(shí)等。與此同時(shí),隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入存量時(shí)代,大量房屋開(kāi)始步入“中老年”,需要維護、改造的老舊房屋占比快速提升,現有住宅專(zhuān)項維修資金難以滿(mǎn)足,亟待補上保障房屋全生命周期安全的制度短板。
而從一些地方試點(diǎn)房屋養老金制度所披露的情況來(lái)看,房屋養老金制度包括個(gè)人賬戶(hù)和公共賬戶(hù)兩部分。個(gè)人賬戶(hù)的資金主要來(lái)源于業(yè)主在購買(mǎi)新房時(shí)繳納的住宅專(zhuān)項維修資金,而公共賬戶(hù)則由政府建立,資金來(lái)源可能包括土地出讓金、維修資金的增值收益、財政補貼等。在試點(diǎn)階段,重點(diǎn)是建立公共賬戶(hù),這將有助于解決老舊房屋的維修和改造問(wèn)題,且不會(huì )給業(yè)主帶來(lái)額外負擔。
業(yè)內認為,房屋養老金制度是對房地產(chǎn)步入存量時(shí)代的提前謀劃。今后房屋養老金的制度安排可能會(huì )類(lèi)似于個(gè)人養老金制度的三大支柱。第一支柱是專(zhuān)項維修基金,由全體業(yè)主共同所有,進(jìn)入個(gè)人賬戶(hù)。第二支柱是公共賬戶(hù),例如,一定比例的土地出讓金、財政獎補,公共維修資金增值收益,公積金增值收益等。第三支柱是商業(yè)性質(zhì)的房屋養老金,包括房屋綜合安全保險以及商業(yè)性房屋養老補充等。
可以預計的是,房屋養老金制度有望在上海等22個(gè)城市試點(diǎn)的基礎上不斷完善,進(jìn)而持續探索全生命周期房屋安全管理的長(cháng)效機制,并在全國范圍內推廣實(shí)施。從短期來(lái)看,房屋養老金制度在為房屋提供全生命周期安全保障的同時(shí),可能會(huì )帶來(lái)房屋持有成本的上升。但從長(cháng)期來(lái)看,房屋養老金制度有助于提升居民的居住品質(zhì)和安全性,也將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩發(fā)展和城市更新提供有力支撐。