近期，江蘇省不少城市房地產(chǎn)行業(yè)年度數據相繼出爐。2024年年末“翹尾”的行情，令人對新的一年市場(chǎng)止跌企穩充滿(mǎn)信心。

　　政策組合拳招招見(jiàn)效

　　縱觀(guān)2024年，江蘇省各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行情整體處于深度調整期。前三季度新房銷(xiāo)售同比下降明顯，二手房“以?xún)r(jià)換量”保持著(zhù)持續的活躍度。隨著(zhù)9月26日中央政治局會(huì )議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”，為市場(chǎng)注入信心，四季度新房及二手房成交量均出現明顯回升，呈現“翹尾”態(tài)勢。

　　2024年，中央層面分別在5月、9月、10月打出穩定市場(chǎng)“政策組合拳”。5月17日，央行圍繞優(yōu)化住房金融政策，提出降首付比例、取消利率下限、降公積金利率。隨后，江蘇各地紛紛跟進(jìn)落實(shí)新政舉措及人才、房票等購房補貼政策。從中央到地方的一系列政策利好釋放后，明顯提振了市場(chǎng)信心。新政實(shí)施后一個(gè)月，南京市二手房交易面積日均3.4萬(wàn)平方米，新房日均認購285套，比3月日均認購增長(cháng)43%，比4月日均認購增長(cháng)40%。同一個(gè)監測時(shí)間段，蘇州二手房成交量環(huán)比4月份上升10.5%，新房成交量上升49.8%。

　　隨后，樓市進(jìn)入7、8月份傳統淡季，成交曲線(xiàn)漸漸回落。9、10月份，中央多次調整房地產(chǎn)政策。10月17日的國新辦新聞發(fā)布會(huì )上，中央五部委又釋放出一攬子利好，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩。政策“組合拳”包含取消限購、限售、限價(jià)、普通住宅和非普通住宅標準，降低住房公積金貸款利率、最低首付比例、存量貸款利率、“賣(mài)舊買(mǎi)新”換購住房稅費負擔，實(shí)施100萬(wàn)套城中村和危舊房改造，增加“白名單”項目信貸規模。

　　密集出臺的政策，大大提振了市場(chǎng)預期和信心，江蘇各地樓市迅速出現回暖跡象，一手房看房量、到訪(fǎng)量、簽約量明顯增加，二手房交易量持續上升。2024年12月，南京二手房成交量達10398套，創(chuàng )下當年單月成交量最高紀錄。二手房掛牌量從最高16萬(wàn)套減少至14.6萬(wàn)套，創(chuàng )年內新低。11、12月，南京新房認購量連續環(huán)比增長(cháng)，漲幅分別為10.2%、11.2%，全市商品住宅庫存面積連續11個(gè)月回落。蘇州二手房12月份也出現了成交高峰，環(huán)比漲幅59%，創(chuàng )近20個(gè)月新高；12月份新房成交高達5657套，相比2000—3000套的月均銷(xiāo)量增加近一倍。無(wú)錫自9月份以來(lái)二手房市場(chǎng)活躍度持續保持高位，成交連續4個(gè)月上漲，呈現穩定的回升態(tài)勢。

　　去化存量成效顯著(zhù)

　　綠洲地產(chǎn)云湖十里院項目位于南京市江寧區祿口空港新城，是一個(gè)遠郊剛需項目。2024年9月，云湖十里院項目入庫江寧區房源超市，成為該區第一批參與房票安置的商品房項目。項目可售房源484套，僅參與房票安置一個(gè)月就去化房源202套。綠洲地產(chǎn)南京區域總經(jīng)理張學(xué)東告訴記者，入駐房源超市對正常銷(xiāo)售的拉動(dòng)作用也很明顯。

　　“為了加速推進(jìn)城中村改造去化存量住房，江寧區從完善房票政策、籌集安置房源、優(yōu)化安置流程、提升安置服務(wù)4個(gè)方面發(fā)力?！苯瓕巺^房產(chǎn)局局長(cháng)徐靜說(shuō)，江寧區專(zhuān)門(mén)設立房源超市，精心挑選區位佳、房型好、交通便利、周邊配套齊全的品質(zhì)房源，為房票群眾提供多元安置選擇，累計籌集各類(lèi)房源共計10729套。目前，該區正在開(kāi)展第8輪房票安置工作。房票安置已消化庫存商品房2700余套，推動(dòng)江寧區商品房去化周期從最高19.2個(gè)月降至14.71個(gè)月；消化存量安置房1400余套，實(shí)現資產(chǎn)盤(pán)活30余億元。

　　要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩”，存量房的去化工作是重中之重。根據中央部署，消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房需要通盤(pán)籌劃。2024年，江蘇省在去庫存方面持續發(fā)力，成效顯著(zhù)。

　　常州市住建局局長(cháng)彭峻介紹，常州全面推廣房票和集中購買(mǎi)存量住房安置模式，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，有力拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩。2024年，常州實(shí)施城中村改造54個(gè)項目。截至目前，通過(guò)城中村改造購買(mǎi)存量住房安置1.01萬(wàn)套，消化存量住房面積111.64萬(wàn)平方米。

　　城中村改造既是民生工程、民心工程，也是發(fā)展工程。2024年，全省共實(shí)施改造項目185個(gè)，改造涉及村（居）民8.52萬(wàn)戶(hù)，籌集安置房12.88萬(wàn)套。

　　省住房和城鄉建設廳相關(guān)負責人說(shuō)，江蘇穩妥推進(jìn)城中村改造，采取收購存量住房方式，籌集各類(lèi)保障性住房房源，統籌“保障”和“市場(chǎng)”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩。截至目前，全省完成收購存量住房5.34萬(wàn)套、544萬(wàn)平方米。聚焦房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩，下一步，江蘇省將通過(guò)收購存量住房方式籌集房源，積極推動(dòng)房票安置，既滿(mǎn)足農村居民自主選擇房型、區位等需求，縮短安置期，又能在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下消化存量住房。

　　“日光盤(pán)”再現，2025可期

　　2024年，多重利好政策密集落地，不僅為房地產(chǎn)行業(yè)注入活力，也引導其進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。當年3月22日的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出，要著(zhù)力構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　房地產(chǎn)行業(yè)要告別過(guò)去“高負債、高周轉、高杠桿”的開(kāi)發(fā)模式，建設適應人民群眾新期待的“好房子”，更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求。此外，還要建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)的新機制，以人定房、以房定地、以房定錢(qián)，防止市場(chǎng)大起大落。

　　從供給側縮減土地供應體量，助力房地產(chǎn)去庫存。2024年，江蘇省各城市的涉宅用地供應均有不同程度的縮減。蘇州市區2024年涉宅用地成交48宗，比2023年的85宗少了44%。南京2024年成交涉宅地塊127幅，雖比2023年多，但主城6區出讓的涉宅地塊僅14幅，遠遠少于2023年。

　　土地供給端政策也在積極調整。南京提出減少公攤面積，公共服務(wù)設施、架空層、下沉空間等公共開(kāi)放空間不再計入容積率。蘇州2024年成交地塊的平均容積率僅為1.24，遠低于2023的1.69。2024年無(wú)錫共成交50宗涉宅用地，其中有28幅容積率低于1.5。

　　構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的過(guò)程，也成為房地產(chǎn)行業(yè)轉型發(fā)展和重新洗牌的過(guò)程。不少房企認識到，以前解決居住“有沒(méi)有”的問(wèn)題，如今要轉向解決居住“好不好”的問(wèn)題。

　　第一批及時(shí)“轉向”的房企率先嘗到了“熱賣(mài)”的甜頭。2024年下半年，南京、蘇州、無(wú)錫等城市涌現熱銷(xiāo)樓盤(pán)，甚至出現了久違的“搖號開(kāi)盤(pán)”盛況。記者發(fā)現，這些樓盤(pán)的共同特點(diǎn)是，產(chǎn)品品質(zhì)在其所在的板塊區域出類(lèi)拔萃。

　　在南京江北新區，斥資300多萬(wàn)元，可入手一套家家有露臺的“第四代住宅”?！敖崿憪偂表椖孔?024年9月30日以來(lái)連續開(kāi)盤(pán)5次均售罄。在蘇州，綠城玫瑰園一期，81套房源吸引300組客戶(hù)參與搖號，開(kāi)盤(pán)當天即售罄。

　　“日光盤(pán)”“月光盤(pán)”重現樓市，不僅重振房企對市場(chǎng)的信心，也讓購房者告別觀(guān)望情緒，果斷入市。房產(chǎn)經(jīng)紀人季林告訴記者，最近和他討論房?jì)r(jià)漲跌的客戶(hù)少了，“今年房?jì)r(jià)持續筑底，客戶(hù)都明白再等下去意義不大了?！?/p>

　　據統計，2024年11月，南京新房止跌轉漲，環(huán)比上漲0.1%。這是2024年以來(lái)南京首次新房和二手房同時(shí)出現環(huán)比上漲，且同比降幅均收窄。

　　2024年12月24日至25日，全國住房城鄉建設工作會(huì )議召開(kāi)，明確2025年全國住建工作重點(diǎn)任務(wù)。南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)孟祥遠認為，會(huì )議明確了2025年政策方向仍會(huì )延續2024年寬松的態(tài)勢，多措并舉逐步改善市場(chǎng)供求關(guān)系失衡導致的房?jì)r(jià)下行預期，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩的勢頭。尤其是南京、蘇州等地，從2024年末“翹尾”的成交形勢可以預見(jiàn)，2025年止跌回穩乃至穩中有升可期。