宏觀(guān)環(huán)境

　　1、2024年，消費市場(chǎng)保持恢復態(tài)勢，社會(huì )消費品零售總額同比增長(cháng)3.5%

圖：2019年12月-2024年12月社會(huì )消費品零售總額單月及累計同比增速數據來(lái)源：國家統計局，中指數據CREIS

　　消費市場(chǎng)保持恢復態(tài)勢，四季度一系列促消費政策措施逐步起效，社零總額增速加快。2024年，我國實(shí)現社會(huì )消費品零售總額48.8萬(wàn)億元，同比增長(cháng)3.5%，其中四季度同比增長(cháng)3.8%，增速較二季度和三季度分別加快1.2個(gè)百分點(diǎn)、1.1個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2019年12月-2024年12月商品零售及餐飲收入累計同比增速數據來(lái)源：國家統計局，中指數據CREIS

　　分消費類(lèi)型來(lái)看，商品零售同比增長(cháng)3.2%，體育娛樂(lè )用品類(lèi)、通訊器材類(lèi)等升級類(lèi)商品零售額增長(cháng)較快。與此同時(shí)，居民消費需求發(fā)生轉變，更注重服務(wù)消費，2024年餐飲收入同比增長(cháng)5.3%，服務(wù)零售額同比增長(cháng)6.2%，較同期商品零售增速高3.0個(gè)百分點(diǎn)。

　　2、2024年經(jīng)濟實(shí)現5%的增長(cháng)目標，2025年強調實(shí)施更加積極有為的宏觀(guān)政策，全方位擴大內需

　　2024年，我國經(jīng)濟整體保持平穩運行，全年GDP實(shí)際增速實(shí)現5%增長(cháng)目標，四個(gè)季度同比分別增長(cháng)5.3%、4.7%、4.6%、5.4%。9月底，中央推出一攬子增量政策，有力地提振了市場(chǎng)信心。四季度以來(lái)，經(jīng)濟運行出現積極變化，制造業(yè)PMI重回榮枯線(xiàn)以上，消費、進(jìn)出口等主要經(jīng)濟指標明顯回升。本輪政策調整初步扭轉了短期經(jīng)濟下行的趨勢，為2025年我國經(jīng)濟發(fā)展奠定了有利基礎。

圖：2017年以來(lái)中國GDP單季度同比增速數據來(lái)源：國家統計局，中指數據CREIS

　　2024年12月，中央經(jīng)濟工作會(huì )議將“擴大內需”列為2025年經(jīng)濟工作首要任務(wù)，提出“大力提振消費、提高投資效益，全方位擴大國內需求”。整體而言，2025年穩增長(cháng)仍需逆周期政策進(jìn)一步發(fā)力，全方位擴大國內需求，防范化解外部沖擊，著(zhù)力提振國內消費與投資。短期房地產(chǎn)投資仍面臨下行壓力，受居民收入預期尚未扭轉，房?jì)r(jià)下行引發(fā)“負財富效應”等因素影響，消費需求仍待提振，除消費品以舊換新等政策外，2025年消費恢復仍需改善居民對未來(lái)就業(yè)收入的預期和信心。

　　增量市場(chǎng)

　　1、商辦用房投資開(kāi)工：2024年商辦用房開(kāi)發(fā)投資額下降12.1%，新開(kāi)工面積下降24.6%

　　圖：2020-2024年辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額月度累計同比變化

　　圖：2020-2024年辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積月度累計同比變化數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　2024年，全國商辦用房開(kāi)發(fā)投資額為11104億元，同比下降12.1%，降幅較2023年收窄2.2個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的比重為11.1%；新開(kāi)工面積為6873萬(wàn)平方米，同比下降24.6%，降幅較2023年擴大4.7個(gè)百分點(diǎn)，占房屋新開(kāi)工面積的比重為9.3%。

　　辦公樓：2024年，全國辦公樓開(kāi)發(fā)投資額為4160億元，同比下降9.0%；新開(kāi)工面積為1893萬(wàn)平方米，同比下降27.7%。

　　商業(yè)營(yíng)業(yè)用房：2024年，全國商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額為6944億元，同比下降13.9%；新開(kāi)工面積為4980萬(wàn)平方米，同比下降23.3%。

圖：2020-2024年全國辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積月度累計同比變化數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　2024年，全國商辦用房銷(xiāo)售面積為8389萬(wàn)平方米，同比下降7.6%，降幅較2023年收窄3.5個(gè)百分點(diǎn)，占商品房銷(xiāo)售面積的比重由2023年的8.1%增至8.6%。

　　辦公樓：2024年，全國辦公樓銷(xiāo)售面積為2403萬(wàn)平方米，同比下降11.5%；12月，辦公樓銷(xiāo)售面積為322萬(wàn)平方米，同比下降25.7%。

　　商業(yè)營(yíng)業(yè)用房：2024年，全國商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積為5986萬(wàn)平方米，同比下降5.9%；12月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積為782萬(wàn)平方米，同比下降9.7%。

　　注：本部分商辦用房指辦公樓+商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，指標解釋與《中國房地產(chǎn)統計年鑒》一致。

　　2、商辦用地：2024年300城商辦用地供需規?？傮w保持平穩，但仍處近10年低位，拿地企業(yè)中央國企占比較大

圖：2015-2024年300城商辦用地推出及成交規劃建筑面積及同比數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　根據中指數據，2024年300城商辦用地共推出1.79億平方米，同比微幅下降0.8%，成交1.6億平方米，同比小幅增長(cháng)4.4%；土地供需規模均處近10年低位，拿地企業(yè)中央國企占比較大。

圖：2020-2024年各線(xiàn)城市商辦用地成交規劃建筑面積及同比數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　分城市等級來(lái)看，根據中指數據，2024年一線(xiàn)城市商辦用地推出面積為538萬(wàn)平方米，同比小幅增長(cháng)6.5%，成交面積為502萬(wàn)平方米，同比基本持平；二線(xiàn)城市推出及成交面積分別為5783萬(wàn)平方米、5354萬(wàn)平方米，同比分別小幅下降3.2%，小幅增長(cháng)5.0%；三四線(xiàn)城市推出面積為11587萬(wàn)平方米，同比基本持平，成交面積為10144萬(wàn)平方米，同比小幅增長(cháng)4.3%。

　　注：如無(wú)特殊說(shuō)明，土地面積指規劃建筑面積，所有土地數據來(lái)自公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)。

　　3、新開(kāi)業(yè)集中式商業(yè)：開(kāi)業(yè)節奏放緩，企業(yè)布局向核心城市集中，開(kāi)業(yè)項目中一二線(xiàn)城市占比較上年有所提高

圖：2024年新開(kāi)業(yè)集中式商業(yè)數量在5個(gè)以上的城市數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　根據中指監測，2024年全國共新開(kāi)業(yè)3萬(wàn)方以上集中式商業(yè)370個(gè)，總建筑面積近3300萬(wàn)平方米，與2023年相比開(kāi)業(yè)節奏有所放緩。鑒于當前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍有待恢復，企業(yè)投資布局更加聚焦于經(jīng)濟發(fā)達、消費市場(chǎng)活力強、消費需求旺盛的高能級城市。分城市等級來(lái)看，一二線(xiàn)城市新開(kāi)業(yè)項目數量占比約61%，較2023年有所提高。

　　存量市場(chǎng)

　　1、商業(yè)存量：五大核心城市群高能級城市商業(yè)市場(chǎng)發(fā)達，存量規模占全國六成

　　根據中指數據，截至2024年末，全國3萬(wàn)方以上已開(kāi)業(yè)集中式商業(yè)總數超6600個(gè)，總建筑面積約5.8億平方米；五大城市群（長(cháng)三角、珠三角、京津冀、成渝、長(cháng)江中游城市群）占比約60%，其中長(cháng)三角、珠三角等東南沿海城市群內的一二線(xiàn)城市及部分三線(xiàn)城市均有較多項目，其他城市群僅部分核心城市商業(yè)發(fā)達。

圖：一二線(xiàn)城市城鎮人口與城鎮人均集中式商業(yè)面積對比注：人口數據口徑：深圳為2023年常住人口，哈爾濱、太原為2022年城鎮常住人口，其他城市為2023年城鎮常住人口。數據來(lái)源：各城市統計局，中指數據CREIS

　　以2023年末城鎮常住人口計算，截至2024年末，我國城鎮人均集中式商業(yè)面積約0.6平方米，整體增量開(kāi)發(fā)空間已較小。一線(xiàn)城市存量規模已較大，人均集中式商業(yè)面積約1.1平方米，未來(lái)存量項目的競爭將更加激烈；二線(xiàn)城市城鎮人均集中式商業(yè)面積約0.9平方米，接近一線(xiàn)城市水平，部分城市存在商業(yè)項目過(guò)剩的風(fēng)險；三四線(xiàn)城市當前城鎮人均集中式商業(yè)面積仍較小，約為0.4平方米，但多數三四線(xiàn)城市人口基數小、消費能力不足，企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨挑戰。

　　2、租賃市場(chǎng)：商鋪及寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)整體仍偏弱，租金均下跌

　?。?）商鋪租賃：2024下半年，商業(yè)街商鋪租金環(huán)比下跌0.51%，商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌0.31%圖：2018-2024年全國重點(diǎn)城市主要商業(yè)街、重點(diǎn)商圈(購物中心)平均租金及環(huán)比變化

數據來(lái)源：中國房地產(chǎn)指數系統

　　商業(yè)街：2024年，服務(wù)消費保持較快增長(cháng)，旅游市場(chǎng)升溫，帶動(dòng)部分城市知名商業(yè)街、文旅街區客流量增長(cháng)，店鋪持續迭代，商鋪租賃需求有所釋放；但更多商業(yè)街在購物中心的沖擊下經(jīng)營(yíng)承壓，空置增加，租金下行。根據中指監測，2024下半年，15個(gè)重點(diǎn)城市主要商業(yè)街商鋪平均租金較上半年下跌0.51%，全年累計下跌0.42%。

　　購物中心：2024年，消費市場(chǎng)總體呈恢復態(tài)勢，但國內有效需求仍顯不足，為穩定項目出租率，部分運營(yíng)商主動(dòng)下調項目租金報價(jià)；同時(shí)，存量項目積極調改，引進(jìn)更多餐飲、娛樂(lè )等體驗式業(yè)態(tài)，也導致項目租金水平下滑。綜合因素影響下，2024下半年，15個(gè)重點(diǎn)城市主要商圈（購物中心）商鋪平均租金較上半年下跌0.31%，全年累計下跌0.06%。

　?。?）寫(xiě)字樓租賃：2024年四季度重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比下跌0.61%，全年累計下跌1.85%圖：2019-2024年全國重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓平均租金及環(huán)比變化

數據來(lái)源：中國房地產(chǎn)指數系統

　　2024年，寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體仍承壓，盡管部分城市凈吸納量超過(guò)2023年，但總體較疫情前仍有差距。此外，相比新增供應量，近兩年辦公樓租賃需求較為疲軟，部分城市市場(chǎng)供大于求態(tài)勢加劇，寫(xiě)字樓租金亦呈下跌態(tài)勢。2024年四季度，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓平均租金為4.62元/平方米/天，環(huán)比下跌0.61%，跌幅較三季度擴大0.13個(gè)百分點(diǎn)，全年累計下跌1.85%，累計跌幅較2023年擴大1個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2023年四季度-2024年四季度重點(diǎn)城市甲級寫(xiě)字樓空置率數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　根據中指數據，2024年四季度，一線(xiàn)城市甲級寫(xiě)字樓空置率相對較低，其中廣州最低，為10.9%；二線(xiàn)代表城市中，杭州、蘇州甲級寫(xiě)字樓空置率分別為11.7%、15.8%，市場(chǎng)供求相對平衡，重慶、天津、青島、武漢、長(cháng)沙等城市甲級寫(xiě)字樓空置率相對較高，空置壓力相對較大。

圖：2024年前三季度重點(diǎn)城市租賃案例租戶(hù)行業(yè)占比

數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　2024年前三季度，中指共監測到重點(diǎn)城市租賃案例198筆，其中TMT、金融、商務(wù)服務(wù)業(yè)企業(yè)合計占比超五成，承租需求相對較多。具體來(lái)看，TMT行業(yè)監測到46宗案例，占比約23%；金融業(yè)監測到39宗案例、商務(wù)服務(wù)業(yè)監測到24宗案例，占比分別為20%、12%；醫療健康/生物醫藥、教育、批零住餐三大類(lèi)行業(yè)監測案例在10-20宗之間，占比在6%-10%之間；其他行業(yè)監測案例共計47宗，合計占比24%。與2023年同期相比，TMT、醫療健康/生物醫藥、教育企業(yè)租賃案例占比有所提升，商務(wù)服務(wù)業(yè)、建筑和房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)租賃案例占比有所下降。

　　3、大宗交易：2024年中指數據監測到大宗交易260宗，市場(chǎng)仍保持一定活躍度，但單筆交易金額有所回落

　　交易宗數：2024年，中指共監測到大宗交易260宗，較上年多96宗；涉及一線(xiàn)城市的交易為137宗，占比50.2%，其中上海、北京依舊是交易最為活躍的城市；涉及二線(xiàn)城市的交易宗數為70宗，占比25.6%，其中成都、杭州、寧波、蘇州交易宗數相對較多；涉及三四線(xiàn)城市的交易宗數為66宗，占比24.2%，發(fā)生交易的城市包括泉州、江門(mén)、鎮江、日照等40余個(gè)城市。

　　交易金額：2024年，以披露金額的交易計算，中指共監測到已成交大宗交易1338億元，單筆交易平均金額為5.8億元，較上年下降兩成。其中一線(xiàn)城市交易金額為856億元，上海交易金額超500億元，北京超200億元；二線(xiàn)城市交易金額為296億元，成都、沈陽(yáng)、蘇州、杭州、三亞、重慶交易金額相對較大，均在20億元以上；三四線(xiàn)城市交易金額為136億元，泉州、江門(mén)交易金額在10億元以上。

　　注：本報告所統計大宗交易，不含交易金額在1億元以?xún)鹊慕灰?，資產(chǎn)類(lèi)型不含地塊、住宅，不含關(guān)聯(lián)交易等非市場(chǎng)化行為產(chǎn)生的交易；部分資產(chǎn)包類(lèi)交易，其內含資產(chǎn)分布在不同城市，故在按城市統計交易筆數時(shí)存在重復計算。

表：2024年重點(diǎn)城市大宗交易案例（部分）

數據來(lái)源：中指數據CREIS

圖：2024年重點(diǎn)城市大宗交易金額占比（按物業(yè)類(lèi)型分）

數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　資產(chǎn)類(lèi)型：商業(yè)及辦公資產(chǎn)依舊受投資者青睞。從交易宗數來(lái)看，以商業(yè)地產(chǎn)（辦公樓、商業(yè)、綜合體、酒店）為標的的交易共171宗，占比66%，其中商業(yè)、辦公樓交易宗數在60宗以上。以披露金額的交易計算，辦公樓交易金額相對較高，為419億元，商業(yè)、綜合體、酒店交易金額均在100億元以上，合計占比67%。

　　買(mǎi)家特征：內資買(mǎi)家仍主導市場(chǎng)，機構投資人交易金額較大。2024年，以披露買(mǎi)家的交易計算，內資企業(yè)買(mǎi)家交易宗數占比約89%，其中機構投資人（險資、信托基金等）、地方國資/國企、內資房地產(chǎn)企業(yè)（含開(kāi)發(fā)商、商管公司、住房租賃企業(yè)等）收并購行為相對活躍，交易宗數合計占比近六成；以全部交易計算，買(mǎi)家為機構投資人的交易金額占比近四成。

　　4、企業(yè)融資：CMBS/CMBN發(fā)行量下降，消費基礎設施公募REITs、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸拓寬企業(yè)融資渠道

　?。?）2024年，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)發(fā)行的CMBS/CMBN、類(lèi)REITs等產(chǎn)品約1065億元，同比下降15.1%

圖：2024年CMBS/CMBN和類(lèi)REITs發(fā)行量占比（按底層資產(chǎn)細分）

數據來(lái)源：CNABS、中指研究院綜合整理

　　2024年，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)發(fā)行的CMBS/CMBN和類(lèi)REITs等產(chǎn)品發(fā)行單量共83支，較上年減少6支；產(chǎn)品發(fā)行金額共計1065億元，同比下降15.1%。分產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)看，CMBS/CMBN發(fā)行規模為642億元，同比下降33%；類(lèi)REITs、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS發(fā)行規模為423億元，同比增長(cháng)42.8%。

　　以商業(yè)地產(chǎn)（辦公物業(yè)、消費基礎設施、綜合體、酒店、混合類(lèi)）為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品發(fā)行金額為949億元，占比89%；其中底層資產(chǎn)為辦公物業(yè)、消費基礎設施的產(chǎn)品發(fā)行量各占27%，較2023年分別下降14個(gè)百分點(diǎn)、提高6個(gè)百分點(diǎn)；底層資產(chǎn)為綜合體、酒店、混合類(lèi)的產(chǎn)品發(fā)行量占比合計約35%，較2023年提高約3個(gè)百分點(diǎn)；底層資產(chǎn)為產(chǎn)業(yè)園、租賃住房、物流倉儲及其他物業(yè)類(lèi)型的產(chǎn)品發(fā)行金額均在50億元以?xún)?，合計占?1%。

　　整體來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)項目依托于企業(yè)的良好運營(yíng)可以產(chǎn)生穩定的現金流，發(fā)行以商業(yè)地產(chǎn)項目為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為企業(yè)融資的重要途徑之一。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處調整期的情況下，CMBS/CMBN產(chǎn)品的認購意愿較低，發(fā)行量下滑；此外，部分頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)選擇合理利用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款作為融資渠道的有效補充，或為導致CMBS/CMBN發(fā)行量下降的另一因素。

　?。?）2024年共有7支消費基礎設施公募REITs上市，拓寬企業(yè)融資渠道2024年，政策推動(dòng)下，基礎設施公募REITs市場(chǎng)進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段，增量擴容提速，市場(chǎng)流動(dòng)性有望提升。截至2024年12月，我國共有已上市公募REITs 58支，總發(fā)行規模超1600億元。按年來(lái)看，2021-2023年分別上市11支、13支、5支產(chǎn)品；2024年上市29支產(chǎn)品，其中7支為消費基礎設施REITs，產(chǎn)品發(fā)行速度顯著(zhù)提升。

　　分資產(chǎn)類(lèi)型來(lái)看，橋梁公路發(fā)行規模最大，約688億元，其次為產(chǎn)業(yè)園區，發(fā)行規模約271億元，能源基礎設施、消費基礎設施發(fā)行規模均在200億元左右，倉儲物流發(fā)行規模約176億元，保租房和生態(tài)環(huán)保類(lèi)基礎設施發(fā)行規模均在100億元以?xún)取?/p>

表：部分消費基礎設施公募REITs核心財務(wù)指標數據及底層資產(chǎn)出租率

數據來(lái)源：基金公告、中指研究院綜合整理

　　一季度發(fā)行的三支產(chǎn)品業(yè)績(jì)表現均相對穩定。收入方面，三季度嘉實(shí)物美消費REIT和華夏金茂商業(yè)REIT收入較二季度有小幅下降，華夏華潤商業(yè)REIT收入環(huán)比增長(cháng)較多；凈利潤和可供分配金額方面，三只產(chǎn)品均有所增長(cháng)。

　　已發(fā)布三季報的五支消費REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)運營(yíng)平穩，出租率保持較高水平。根據各產(chǎn)品三季報數據，2024年9月末，五支消費REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)出租率均在90%以上。其中華夏金茂商業(yè)REIT、華夏華潤商業(yè)REIT、中金印力消費REIT底層資產(chǎn)項目出租率均在98%以上，基本處于滿(mǎn)租狀態(tài)。嘉實(shí)物美消費REIT四個(gè)項目整體出租率為96.7%，較二季度下降1.4個(gè)百分點(diǎn)；華安百聯(lián)消費REIT底層資產(chǎn)出租率為93.1%，為五只產(chǎn)品中最低。

　　從融資渠道來(lái)看，目前CMBS/CMBN、類(lèi)REITs等不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品發(fā)展已較為成熟，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸亦成為企業(yè)融資的有效補充，但從長(cháng)遠發(fā)展的角度考慮，發(fā)行公募REITs可倒逼企業(yè)回歸經(jīng)營(yíng)本質(zhì)，提高運營(yíng)質(zhì)量，符合企業(yè)長(cháng)期利益。

　?。?）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸有效補充企業(yè)融資渠道，部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸置換增額已超百億2024年1月24日，中國人民銀行辦公廳、國家金融監管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》，《通知》提到“2024年底前，對規范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續基礎上，除發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營(yíng)性資金需求、置換建設購置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開(kāi)市場(chǎng)債券?！?月24日，央行及金融監管總局再發(fā)文，將相關(guān)政策適用期限延長(cháng)至2026年底。頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有較多優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)，合理利用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款可有效緩解企業(yè)債務(wù)壓力、增加企業(yè)流動(dòng)性，是對融資渠道的有效補充。

　　例如，2024上半年，龍湖集團經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款凈增219億元，其中存量項目增額達140億元。此外，龍湖集團還用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸提前兌付2筆CMBS，共計72億。公司管理層在2024年中期業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上表示，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款融資力度的加大，讓龍湖集團以更優(yōu)的成本，進(jìn)一步拉長(cháng)平均合同借貸年期。中債增信債券方面，25年到期35億，26年到期23億，均計劃用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸替換。

　　市場(chǎng)展望

　　1、零售商業(yè)：政策繼續發(fā)力提振消費，有助于商鋪租賃需求釋放

　　2024年，零售商業(yè)市場(chǎng)呈現“先揚后抑”態(tài)勢，上半年市場(chǎng)溫和復蘇，租金企穩；下半年，受三季度消費市場(chǎng)恢復放緩影響，部分項目為穩定出租率下調租金，盡管四季度消費市場(chǎng)有所恢復，但市場(chǎng)短期內難以快速反彈，下半年重點(diǎn)城市商鋪租金較上半年有所下跌。居民消費需求發(fā)生轉變，呈現出偏好高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品、注重精神滿(mǎn)足、對文體娛樂(lè )消費及“以舊換新”類(lèi)消費品需求增長(cháng)的特征。在此背景下，奧特萊斯、非標商業(yè)等商業(yè)業(yè)態(tài)存在發(fā)展機會(huì )。

　　展望2025，2024年12月，中央經(jīng)濟工作會(huì )議將“擴大內需”列為2025年經(jīng)濟工作首要任務(wù)，提出了“實(shí)施提振消費專(zhuān)項行動(dòng)，推動(dòng)中低收入群體增收減負，提升消費能力、意愿和層級?！薄凹恿U圍實(shí)施‘兩新’政策，創(chuàng )新多元化消費場(chǎng)景，擴大服務(wù)消費，促進(jìn)文化旅游業(yè)發(fā)展。積極發(fā)展首發(fā)經(jīng)濟、冰雪經(jīng)濟、銀發(fā)經(jīng)濟”等多方面工作任務(wù)。

　　政策發(fā)力下，預計2025年消費市場(chǎng)將有所提振，商鋪租賃需求或有所釋放，但短期商鋪租金或繼續承壓。商業(yè)運營(yíng)企業(yè)需在消費內容和服務(wù)方面繼續發(fā)力，保障項目穩定經(jīng)營(yíng)。消費內容方面，商業(yè)運營(yíng)企業(yè)可重點(diǎn)關(guān)注智能家居、文娛旅游、體育賽事、國貨“潮品”等新型消費，適時(shí)吸納優(yōu)質(zhì)品牌，調整業(yè)態(tài)配比，更新消費場(chǎng)景，以吸引消費者；服務(wù)方面，商業(yè)運營(yíng)企業(yè)可通過(guò)豐富會(huì )員權益、舉辦營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)等方式吸引消費者，與商戶(hù)共同制定經(jīng)營(yíng)策略，以穩定營(yíng)業(yè)額，進(jìn)而穩定出租率。

　　2、寫(xiě)字樓：市場(chǎng)繼續處于底部盤(pán)整期，需求或延續溫和復蘇態(tài)勢

　　2024年，宏觀(guān)經(jīng)濟整體運行保持平穩，但國內有效需求仍顯不足，部分租戶(hù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)依舊承壓，重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍處筑底階段。各地業(yè)主“以?xún)r(jià)換量”穩定項目出租率的現象較為明顯，辦公樓租賃需求仍較為疲軟，重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓租金延續下跌態(tài)勢。

　　展望2025，寫(xiě)字樓市場(chǎng)或延續2024年偏弱狀態(tài)，繼續處于底部盤(pán)整期，需求或一定程度溫和復蘇，但短期內租金或繼續承壓。對業(yè)主方來(lái)說(shuō)，穩定出租率是2025年的首要任務(wù)，因此寫(xiě)字樓運營(yíng)企業(yè)應重視產(chǎn)業(yè)生態(tài)打造和服務(wù)體系升級，保持基石租戶(hù)穩定性，進(jìn)而吸引產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)入駐，維持項目良性運行。