房地產(chǎn)代建在經(jīng)過(guò)2023年新簽約規劃建筑面積高速增長(cháng)后，2024上半年，代建企業(yè)新簽約規模小幅增長(cháng)，代建規?；l(fā)展有所減弱，長(cháng)尾分布特征加強，企業(yè)分化顯著(zhù)。典型代建企業(yè)商業(yè)代建占比近7成，資本代建占比有所提升。從項目分布來(lái)看，二線(xiàn)城市占比超5成，長(cháng)三角區域占比最高，更受代建企業(yè)青睞。其中，近7成項目代建費率在2%-4%之間。

　　房地產(chǎn)代建經(jīng)營(yíng)性分析

　　1.競爭格局

　　新簽約代建規劃建筑面積微增，集中度略有下降。根據《2024上半年中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜》顯示，2024年1-6月，28家典型房地產(chǎn)代建企業(yè)新簽約代建規劃建筑面積為7325萬(wàn)平方米，其中，前五企業(yè)占比55.1%，相較于2024年第一季度，集中度下降2.9個(gè)百分點(diǎn)，但仍保持高位。通過(guò)對2023上半年和2024上半年均在代建企業(yè)新簽規模排行榜的企業(yè)統計，2024年1-6月，代建新增規劃建筑面積同比增長(cháng)3.0%，小幅增長(cháng)。

　　代建企業(yè)新簽約規模長(cháng)尾分布特征加強，企業(yè)分化顯著(zhù)。隨著(zhù)代建企業(yè)入局增加，2023年房地產(chǎn)代建顯著(zhù)發(fā)展，新簽約規模增速高企。但隨著(zhù)競爭加劇和服務(wù)型行業(yè)固有特征，2024上半年，代建規?；l(fā)展日益減弱，長(cháng)尾分布特征加強，企業(yè)分化顯著(zhù)。根據《2024上半年中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜》顯示，2024年1-6月，TOP5、TOP6-10、TOP11-20代建企業(yè)新增規劃建筑面積均值分別為807萬(wàn)平方米、312萬(wàn)平方米和147萬(wàn)平方米，企業(yè)新增規模分化加劇。從規模分布來(lái)看，頭部企業(yè)數量少且規模分布不均衡，呈階梯狀分布；中尾部企業(yè)數量較多、規模分布更加均衡。

　　圖：2024年1-6月各陣營(yíng)代建企業(yè)新增規劃建筑面積均值情況

數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　2.盈利性

　　凈利潤率有所下滑，盈利性有所分化。2023年，典型代建企業(yè)1凈利潤率均值為23.9%，較2022年下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，連續兩年下降。房地產(chǎn)代建項目收入通常按節點(diǎn)收取，但人員成本并非按節點(diǎn)投入。頭部企業(yè)入局較早，項目篩選和成本管控更加嚴格，且項目回款進(jìn)入良性循環(huán)階段，盈利性較好，如綠城管理2023年凈利潤率為29.7%，較2022年同期提升2個(gè)百分點(diǎn)。部分剛入局代建的企業(yè)，由于項目尚未經(jīng)歷完整開(kāi)發(fā)周期，凈利潤率前期為負。因為，代建企業(yè)凈利潤率分化較為明顯。

圖：2024年1-6月各陣營(yíng)代建企業(yè)新增規劃建筑面積均值情況2

數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　1.選取的典型代建企業(yè)均已開(kāi)展房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)2年以上

　　2.數據為2023房地產(chǎn)百強企業(yè)凈利率和物業(yè)百強企業(yè)凈利率

　　3.代建模式

　　商業(yè)代建占比近7成，資本代建占比有所提升。根據對典型代建企業(yè)代建模式統計，2024年1-6月，代建企業(yè)新簽約規劃建筑面積中，政府代建、商業(yè)代建和資本代建的占比分別為23.3%、69.4%和7.3%。近年來(lái)，以AMC、地方政府牽頭、房地產(chǎn)企業(yè)代建的“項目紓困”類(lèi)代建日益增多，既為資本代建提供了較大的空間，又推動(dòng)了資本代建規模的提升。

　　圖：2024年1-6月各陣營(yíng)代建企業(yè)新增規劃建筑面積均值情況

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　　4.業(yè)務(wù)布局

　　二線(xiàn)城市和長(cháng)三角區域更受代建企業(yè)青睞。根據對典型代建企業(yè)業(yè)務(wù)布局統計，從城市等級來(lái)看，2024年1-6月，代建企業(yè)新簽約規劃建筑面積中，一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市占比分別為5.6%、53.7%和40.7%。由于一二線(xiàn)城市代建競爭激烈，部分企業(yè)亦會(huì )選擇三四線(xiàn)城市拓展業(yè)務(wù)，通過(guò)良好的產(chǎn)品設計及營(yíng)造能力，滿(mǎn)足當地改善類(lèi)客群需求。從城市群來(lái)看，長(cháng)三角占比26.4%，占比最高。長(cháng)三角區域政府代建法律法規透明度高，有利于代建企業(yè)在政府代建方面進(jìn)行項目拓展；區域內房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩定，有利于代建企業(yè)在商業(yè)代建方面進(jìn)行項目拓展。

　　圖：2024年1-6月典型代建企業(yè)新簽約規劃建筑面積城市等級和城市群占比

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　　5.代建費率

　　近7成項目代建費率在2%-4%之間。根據對典型代建企業(yè)代建項目統計，67%的代建項目代建費率在2%-4%之間，20%的代建項目代建費率高于4%，13%的代建項目代建費率低于2%。

　　房地產(chǎn)代建招投標監測分析

　　1.招標監測分析

　　2024年1-6月，通過(guò)對全國房地產(chǎn)招標數據3監測分析，從發(fā)布區域來(lái)看，浙江省、上海市和廣東省信息發(fā)布條數最高，其中，浙江省占比超20%，上海市和廣東省占比均超過(guò)10%。長(cháng)三角、粵港澳城市群內城市對房地產(chǎn)代建接受程度較高，相關(guān)數據發(fā)布量占比較高。

　　3.數據僅包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)數據，不包含道路、橋梁等公共基礎設施數據；全年數據已剔除重開(kāi)標、截標等數據。

　　圖：2024年1-6月公開(kāi)市場(chǎng)房地產(chǎn)代建招標公告區域占比情況

　　數據來(lái)源：公開(kāi)市場(chǎng)招標公告，中指研究院綜合整理

　　從招標物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，學(xué)校物業(yè)占比為29%，占比最高。住宅、醫院和辦公物業(yè)占比分別為17%、16%和15%，占比較為均衡。其中，住宅物業(yè)代建項目中，商品住宅和保障性住房為主要代建業(yè)態(tài)，部分商品住宅除代建外，還要求代建企業(yè)進(jìn)行代銷(xiāo)。學(xué)校物業(yè)中占比較高的業(yè)態(tài)包括高等院校宿舍建設和大中小學(xué)改擴建。

　　圖：2024年1-6月公開(kāi)市場(chǎng)房地產(chǎn)代建招標公告業(yè)態(tài)占比情況

　　數據來(lái)源：公開(kāi)市場(chǎng)招標公告，中指研究院綜合整理

　　2.中標監測分析

　　2024年1-6月，通過(guò)對全國房地產(chǎn)中標數據分析，房地產(chǎn)代建企業(yè)中標比例為26.5%，其中，占比較高的前五企業(yè)分別為綠城管理、藍城集團、藍綠雙城、華潤置地和金地管理。

圖：2024年1-6月公開(kāi)市場(chǎng)房地產(chǎn)代建招標公告業(yè)態(tài)占比情況

　　數據來(lái)源：公開(kāi)市場(chǎng)招標公告，中指研究院綜合整理

　　從房地產(chǎn)企業(yè)中標業(yè)態(tài)來(lái)看，住宅物業(yè)占比達52%，占比最高。一方面，住宅物業(yè)中部分商業(yè)代建管理費率較高，更受房企青睞；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域具有豐富的經(jīng)驗，在項目選擇方面，更加偏向于此類(lèi)業(yè)態(tài)。

　　圖：2024上半年公開(kāi)市場(chǎng)房地產(chǎn)代建房地產(chǎn)企業(yè)中標業(yè)態(tài)占比情況

　　數據來(lái)源：公開(kāi)市場(chǎng)招標公告，中指研究院綜合整理