2024年上半年，杭州一二手成交結構逆轉，土地市場(chǎng)提質(zhì)縮量，整體表現可圈可點(diǎn)。

　　新房市場(chǎng)受供應影響，1-2月成交表現一般，隨著(zhù)供應恢復，疊加5月政策刺激，新房成交量呈現明顯回升趨勢。

　　二手房成交優(yōu)于新房，自3月取消二手房限購后，連續4個(gè)月維持近8000套體量，上半年累計成交389萬(wàn)㎡，已趕超去年同期水平。

　　土地市場(chǎng)延續小規模出地節奏，通過(guò)精細化供地控制區域庫存，但即便如此，上半年涉宅用地出讓591億，仍位居全國第二，領(lǐng)先大部分同能級城市。

　　下文將具體盤(pán)點(diǎn)2024年上半年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)表現。

　　樓市政策

　　全面放開(kāi)限購政策，持續降低購房利率，刺激需求釋放

　　2024年上半年，杭州樓市政策主要從需求側發(fā)力，3月14日率先放開(kāi)二手房限購，取消主城四區限購要求并將降低增值稅免征條件，刺激需求入市的同時(shí)，增加主城四區優(yōu)質(zhì)二手房源；

　　5月9日，杭州取消新房限購，此前主城四區新房仍需戶(hù)口、1個(gè)月社?；騻€(gè)稅要求，“杭七條”政策落地后不再審查購房資格，執行了八年的限購政策全面放開(kāi)。

　　數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　土地市場(chǎng)

　　土地出讓金位居全國第二，主力成交區域回歸核心四區

　　2024年上半年，杭州市區涉宅用地成交規模308萬(wàn)方，土地出讓金591億，同比縮減38%，杭州供地規模、供應節奏略有放緩，但即便如此，土地出讓仍位居全國第二，出讓金僅次于北京，出讓規模高于多數同能級城市。

　　從區域來(lái)看，杭州涉宅用地成交主力區域由近郊四區回歸至核心四區。2024年上半年，核心四區土地出讓金合計成交303.3億元、成交土地宗數16宗，均超近郊四區，成交規劃建面124.4萬(wàn)方，差距較小僅25萬(wàn)方，濱江、上城、蕭山等區土拍熱度較高。

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　　主城限價(jià)初見(jiàn)松綁，宅地利潤空間有擴大趨勢

　　杭州市新房限價(jià)自2023年11月9日起開(kāi)始解除，從外圍向中心逐漸推進(jìn)。首次解除區域為臨平、錢(qián)塘、富陽(yáng)、臨安四區，隨后以板塊為單位先后取消余杭、蕭山部分板塊的新房限價(jià)約定。6月28日，濱江區白馬湖地塊成為主城區首宗取消限價(jià)的地塊，預計未來(lái)范圍將進(jìn)一步擴大。

　　新房定價(jià)權重回企業(yè)、土拍競爭壓力降低等趨勢，對房企利潤空間的擴大產(chǎn)生了積極作用。2024年上半年，杭州房地價(jià)差保持在16534元/㎡，同比提升20.5%，環(huán)比提升15.3%，其中3批次多宗主城地塊底價(jià)成交，房地價(jià)空間最高達19467元/㎡。

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　　外來(lái)國央企份額擴大，建發(fā)房產(chǎn)登頂拿地榜TOP1

　　2024年上半年，本土企業(yè)仍占據主導地位，權益拿地金額占比為70.2%，份額較去年同期擴大4.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，本土民企份額收縮3.6個(gè)百分點(diǎn)，本土國企/城投及混合所有制企業(yè)份額穩定上漲4個(gè)百分點(diǎn)左右。

　　外來(lái)企業(yè)中，外來(lái)民企份額下滑幅度最大，較去年同期縮減11.8個(gè)百分點(diǎn)，取而代之的是外來(lái)國央企強勢入場(chǎng)，份額大幅擴張8.6個(gè)百分點(diǎn)，如建發(fā)房產(chǎn)以158億元躍升權益榜單TOP1，領(lǐng)先濱江集團。

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　　新房市場(chǎng)

　　供求規模整體縮減約4成，月度呈前低后高走勢

　　2024年上半年，杭州市區商品住宅成交362.4萬(wàn)㎡，成交金額1175.2億，同比縮減幅度均超40%，成交均價(jià)32428元/㎡，同比回落2.4%。

　　從月度走勢來(lái)看，1、2月受供應影響，成交表現低迷，自3月供應回升，但4、5月成交仍不及預期，因此5月從中央至地方層面先后出臺刺激政策，6月成交達上半年最高位。

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　　成交結構持續上移，130-140㎡面積段、350-500萬(wàn)總價(jià)段占比顯著(zhù)增長(cháng)

　　從面積段來(lái)看，110㎡以下房源成交占比合計34.1%，較去年同期縮減5.2個(gè)百分點(diǎn)，份額被110-140㎡房源替代，成交占比39.6%，較去年同期擴大3.6個(gè)百分點(diǎn)，其中130-140㎡擴大3個(gè)百分點(diǎn)最為顯著(zhù)。另外，180-300㎡大面積產(chǎn)品成交占比有2.8個(gè)百分點(diǎn)的提升。

　　從總價(jià)段來(lái)看，500萬(wàn)以?xún)确吭闯山唤Y構平替明顯，其中200-350萬(wàn)總價(jià)段成交占比縮減5.4個(gè)百分點(diǎn)，向上平移至350-500萬(wàn)總價(jià)區間。高總價(jià)區間內，800-850、900-950萬(wàn)總價(jià)段分別擴大0.7、0.8個(gè)百分點(diǎn)，1000萬(wàn)以上總價(jià)段房源上半年成交有所回落。

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　　14.7%的房源吸納全市44.7%的客戶(hù)量，集中度進(jìn)一步上升

　　2024年上半年，杭州市區共計推盤(pán)24792套房源，搖號登記客戶(hù)67539組，登記人數同比減少28.4%，平均中簽率36.7%，中簽率較去年同期下降6.1個(gè)百分點(diǎn)，在政策的連續刺激下，市場(chǎng)情緒有所改善。

　　但上半年流搖率58.8%，流搖房源顯著(zhù)擴容，且集中度進(jìn)一步上升，中簽率TOP10樓盤(pán)合計推盤(pán)3634套，占全市推盤(pán)量的14.7%，共吸引30180組客戶(hù)登記，占全市客戶(hù)數量的44.7%，全市14.7%的房源便吸納了44.7%的客戶(hù)基數，市場(chǎng)分化情況仍在加劇。

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　　二手房市場(chǎng)

　　一二手成交結構逆轉，二手成交大幅領(lǐng)跑新房，重回2021年高位水平

　　自3月14日限購放開(kāi)以來(lái)，二手成交連續4個(gè)月保持近8000套高位，2024年上半年累計成交39877套房源，成交面積389萬(wàn)㎡，均已趕超去年同期水平，政策效果顯著(zhù)，且持續時(shí)間較長(cháng)。

　　值得注意的是，上半年二手成交套數、面積均已超越新房，其中一二手成交套數比僅0.57，成交面積比為0.82，杭州正式步入存量博弈時(shí)代。

　　二手市場(chǎng)的活躍，與價(jià)格、房源等因素相關(guān)。在當前以?xún)r(jià)換量的趨勢下，二手房?jì)r(jià)格優(yōu)勢凸顯，且前幾年大體量成交的新房陸續交付進(jìn)入二手市場(chǎng)，可選樓盤(pán)變多、現房確定性高，對于購房者來(lái)說(shuō)二手房性?xún)r(jià)比更高。

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　　后市預判

　　土地市場(chǎng)：供地規模維持“量少而精”，不排除主城四區進(jìn)一步增加供應

　　預計后續推地仍維持“量少而精”的趨勢。截至7月16日，目前已有6宗宅地掛牌公示，將于7月23日、7月30日及8月13日分別完成出讓?zhuān)看喂┑夭怀?宗，多數地塊規劃建筑面積低于5萬(wàn)㎡。

　　為增加土拍熱度，不排除增加主城優(yōu)質(zhì)地塊的可能。據不完全統計，上半年杭州市區范圍已公示超6宗“商改住”地塊，如濱江兒保附近濱江單元R21-06地塊、蔣村文新單元XH030203-01地塊等，此類(lèi)地塊后續將陸續進(jìn)入土拍市場(chǎng)，增加主城區優(yōu)質(zhì)地塊供應，提升房企參拍積極度。

　　主城四區新房限價(jià)放開(kāi)區域或將進(jìn)一步擴容。目前僅濱江區白馬湖地塊率先取消限價(jià)，預計后續松綁范圍將從主城區的邊緣板塊向內延伸，進(jìn)一步放開(kāi)新房限價(jià)。

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　　新房市場(chǎng)：受制于供應，預計成交規模難有明顯上漲，主城區或迎供應短缺

　　市場(chǎng)規模與供應掛鉤，預計下半年成交難有明顯起色。近幾年，杭州新房市場(chǎng)逐漸過(guò)渡到與供應強掛鉤的狀態(tài)，成交規模需看供應體量，熱度指標則靠紅盤(pán)支撐，在當前去庫存為主的基調下，土地出讓規模有限，預計下半年新房成交難有大幅增長(cháng)，整體以穩為主。

　　主城區或迎供應短缺，搖號集中度或將進(jìn)一步提高。截至7月16日，主城四區待入市地塊已不足15宗，合計規劃建筑面積約86萬(wàn)㎡，分布主要集中在運河新城（3宗25萬(wàn)㎡）、江灣新城（2宗19萬(wàn)㎡）與之江度假區板塊（2宗14萬(wàn)㎡），預計下半年主城四區將迎短暫的供應空白期。對于購房者來(lái)說(shuō)，可選樓盤(pán)的減少，意味著(zhù)集中度將進(jìn)一步提高，上半年全市14.7%的房源便吸納44.7%的客戶(hù)量，下半年或將進(jìn)一步提升。

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　　二手房市場(chǎng)：需求集中釋放后或出現回調可能，以?xún)r(jià)換量趨勢不變

　　需求集中釋放后或出現回調可能。自3月二手限購政策解除至今，杭州二手成交量已連續4個(gè)月維持近8000套高位，6月成交8357套，高度接近去年3月小陽(yáng)春體量。但當前需求總量有限，高位成交或難長(cháng)期維持，從帶看量指標看，目前已出現回落趨勢，且三季度易受季節性影響，酷暑也將降低看房意愿。因此，不排除需求集中釋放后，成交量出現回調的可能。

　　以?xún)r(jià)換量趨勢不變。二手房因價(jià)格優(yōu)勢，成交活躍，預計下半年短期難改以?xún)r(jià)換量趨勢。

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