2024年上半年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢總結
2024年上半年,杭州一二手成交結構逆轉,土地市場(chǎng)提質(zhì)縮量,整體表現可圈可點(diǎn)。
新房市場(chǎng)受供應影響,1-2月成交表現一般,隨著(zhù)供應恢復,疊加5月政策刺激,新房成交量呈現明顯回升趨勢。
二手房成交優(yōu)于新房,自3月取消二手房限購后,連續4個(gè)月維持近8000套體量,上半年累計成交389萬(wàn)㎡,已趕超去年同期水平。
土地市場(chǎng)延續小規模出地節奏,通過(guò)精細化供地控制區域庫存,但即便如此,上半年涉宅用地出讓591億,仍位居全國第二,領(lǐng)先大部分同能級城市。
下文將具體盤(pán)點(diǎn)2024年上半年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)表現。
樓市政策
全面放開(kāi)限購政策,持續降低購房利率,刺激需求釋放
2024年上半年,杭州樓市政策主要從需求側發(fā)力,3月14日率先放開(kāi)二手房限購,取消主城四區限購要求并將降低增值稅免征條件,刺激需求入市的同時(shí),增加主城四區優(yōu)質(zhì)二手房源;
5月9日,杭州取消新房限購,此前主城四區新房仍需戶(hù)口、1個(gè)月社?;騻€(gè)稅要求,“杭七條”政策落地后不再審查購房資格,執行了八年的限購政策全面放開(kāi)。
數據來(lái)源:中指數據CREIS
土地市場(chǎng)
土地出讓金位居全國第二,主力成交區域回歸核心四區
2024年上半年,杭州市區涉宅用地成交規模308萬(wàn)方,土地出讓金591億,同比縮減38%,杭州供地規模、供應節奏略有放緩,但即便如此,土地出讓仍位居全國第二,出讓金僅次于北京,出讓規模高于多數同能級城市。
從區域來(lái)看,杭州涉宅用地成交主力區域由近郊四區回歸至核心四區。2024年上半年,核心四區土地出讓金合計成交303.3億元、成交土地宗數16宗,均超近郊四區,成交規劃建面124.4萬(wàn)方,差距較小僅25萬(wàn)方,濱江、上城、蕭山等區土拍熱度較高。
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主城限價(jià)初見(jiàn)松綁,宅地利潤空間有擴大趨勢
杭州市新房限價(jià)自2023年11月9日起開(kāi)始解除,從外圍向中心逐漸推進(jìn)。首次解除區域為臨平、錢(qián)塘、富陽(yáng)、臨安四區,隨后以板塊為單位先后取消余杭、蕭山部分板塊的新房限價(jià)約定。6月28日,濱江區白馬湖地塊成為主城區首宗取消限價(jià)的地塊,預計未來(lái)范圍將進(jìn)一步擴大。
新房定價(jià)權重回企業(yè)、土拍競爭壓力降低等趨勢,對房企利潤空間的擴大產(chǎn)生了積極作用。2024年上半年,杭州房地價(jià)差保持在16534元/㎡,同比提升20.5%,環(huán)比提升15.3%,其中3批次多宗主城地塊底價(jià)成交,房地價(jià)空間最高達19467元/㎡。
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外來(lái)國央企份額擴大,建發(fā)房產(chǎn)登頂拿地榜TOP1
2024年上半年,本土企業(yè)仍占據主導地位,權益拿地金額占比為70.2%,份額較去年同期擴大4.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,本土民企份額收縮3.6個(gè)百分點(diǎn),本土國企/城投及混合所有制企業(yè)份額穩定上漲4個(gè)百分點(diǎn)左右。
外來(lái)企業(yè)中,外來(lái)民企份額下滑幅度最大,較去年同期縮減11.8個(gè)百分點(diǎn),取而代之的是外來(lái)國央企強勢入場(chǎng),份額大幅擴張8.6個(gè)百分點(diǎn),如建發(fā)房產(chǎn)以158億元躍升權益榜單TOP1,領(lǐng)先濱江集團。
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新房市場(chǎng)
供求規模整體縮減約4成,月度呈前低后高走勢
2024年上半年,杭州市區商品住宅成交362.4萬(wàn)㎡,成交金額1175.2億,同比縮減幅度均超40%,成交均價(jià)32428元/㎡,同比回落2.4%。
從月度走勢來(lái)看,1、2月受供應影響,成交表現低迷,自3月供應回升,但4、5月成交仍不及預期,因此5月從中央至地方層面先后出臺刺激政策,6月成交達上半年最高位。
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成交結構持續上移,130-140㎡面積段、350-500萬(wàn)總價(jià)段占比顯著(zhù)增長(cháng)
從面積段來(lái)看,110㎡以下房源成交占比合計34.1%,較去年同期縮減5.2個(gè)百分點(diǎn),份額被110-140㎡房源替代,成交占比39.6%,較去年同期擴大3.6個(gè)百分點(diǎn),其中130-140㎡擴大3個(gè)百分點(diǎn)最為顯著(zhù)。另外,180-300㎡大面積產(chǎn)品成交占比有2.8個(gè)百分點(diǎn)的提升。
從總價(jià)段來(lái)看,500萬(wàn)以?xún)确吭闯山唤Y構平替明顯,其中200-350萬(wàn)總價(jià)段成交占比縮減5.4個(gè)百分點(diǎn),向上平移至350-500萬(wàn)總價(jià)區間。高總價(jià)區間內,800-850、900-950萬(wàn)總價(jià)段分別擴大0.7、0.8個(gè)百分點(diǎn),1000萬(wàn)以上總價(jià)段房源上半年成交有所回落。
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14.7%的房源吸納全市44.7%的客戶(hù)量,集中度進(jìn)一步上升
2024年上半年,杭州市區共計推盤(pán)24792套房源,搖號登記客戶(hù)67539組,登記人數同比減少28.4%,平均中簽率36.7%,中簽率較去年同期下降6.1個(gè)百分點(diǎn),在政策的連續刺激下,市場(chǎng)情緒有所改善。
但上半年流搖率58.8%,流搖房源顯著(zhù)擴容,且集中度進(jìn)一步上升,中簽率TOP10樓盤(pán)合計推盤(pán)3634套,占全市推盤(pán)量的14.7%,共吸引30180組客戶(hù)登記,占全市客戶(hù)數量的44.7%,全市14.7%的房源便吸納了44.7%的客戶(hù)基數,市場(chǎng)分化情況仍在加劇。
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二手房市場(chǎng)
一二手成交結構逆轉,二手成交大幅領(lǐng)跑新房,重回2021年高位水平
自3月14日限購放開(kāi)以來(lái),二手成交連續4個(gè)月保持近8000套高位,2024年上半年累計成交39877套房源,成交面積389萬(wàn)㎡,均已趕超去年同期水平,政策效果顯著(zhù),且持續時(shí)間較長(cháng)。
值得注意的是,上半年二手成交套數、面積均已超越新房,其中一二手成交套數比僅0.57,成交面積比為0.82,杭州正式步入存量博弈時(shí)代。
二手市場(chǎng)的活躍,與價(jià)格、房源等因素相關(guān)。在當前以?xún)r(jià)換量的趨勢下,二手房?jì)r(jià)格優(yōu)勢凸顯,且前幾年大體量成交的新房陸續交付進(jìn)入二手市場(chǎng),可選樓盤(pán)變多、現房確定性高,對于購房者來(lái)說(shuō)二手房性?xún)r(jià)比更高。
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后市預判
土地市場(chǎng):供地規模維持“量少而精”,不排除主城四區進(jìn)一步增加供應
預計后續推地仍維持“量少而精”的趨勢。截至7月16日,目前已有6宗宅地掛牌公示,將于7月23日、7月30日及8月13日分別完成出讓?zhuān)看喂┑夭怀?宗,多數地塊規劃建筑面積低于5萬(wàn)㎡。
為增加土拍熱度,不排除增加主城優(yōu)質(zhì)地塊的可能。據不完全統計,上半年杭州市區范圍已公示超6宗“商改住”地塊,如濱江兒保附近濱江單元R21-06地塊、蔣村文新單元XH030203-01地塊等,此類(lèi)地塊后續將陸續進(jìn)入土拍市場(chǎng),增加主城區優(yōu)質(zhì)地塊供應,提升房企參拍積極度。
主城四區新房限價(jià)放開(kāi)區域或將進(jìn)一步擴容。目前僅濱江區白馬湖地塊率先取消限價(jià),預計后續松綁范圍將從主城區的邊緣板塊向內延伸,進(jìn)一步放開(kāi)新房限價(jià)。
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新房市場(chǎng):受制于供應,預計成交規模難有明顯上漲,主城區或迎供應短缺
市場(chǎng)規模與供應掛鉤,預計下半年成交難有明顯起色。近幾年,杭州新房市場(chǎng)逐漸過(guò)渡到與供應強掛鉤的狀態(tài),成交規模需看供應體量,熱度指標則靠紅盤(pán)支撐,在當前去庫存為主的基調下,土地出讓規模有限,預計下半年新房成交難有大幅增長(cháng),整體以穩為主。
主城區或迎供應短缺,搖號集中度或將進(jìn)一步提高。截至7月16日,主城四區待入市地塊已不足15宗,合計規劃建筑面積約86萬(wàn)㎡,分布主要集中在運河新城(3宗25萬(wàn)㎡)、江灣新城(2宗19萬(wàn)㎡)與之江度假區板塊(2宗14萬(wàn)㎡),預計下半年主城四區將迎短暫的供應空白期。對于購房者來(lái)說(shuō),可選樓盤(pán)的減少,意味著(zhù)集中度將進(jìn)一步提高,上半年全市14.7%的房源便吸納44.7%的客戶(hù)量,下半年或將進(jìn)一步提升。
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二手房市場(chǎng):需求集中釋放后或出現回調可能,以?xún)r(jià)換量趨勢不變
需求集中釋放后或出現回調可能。自3月二手限購政策解除至今,杭州二手成交量已連續4個(gè)月維持近8000套高位,6月成交8357套,高度接近去年3月小陽(yáng)春體量。但當前需求總量有限,高位成交或難長(cháng)期維持,從帶看量指標看,目前已出現回落趨勢,且三季度易受季節性影響,酷暑也將降低看房意愿。因此,不排除需求集中釋放后,成交量出現回調的可能。
以?xún)r(jià)換量趨勢不變。二手房因價(jià)格優(yōu)勢,成交活躍,預計下半年短期難改以?xún)r(jià)換量趨勢。
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