2024年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍呈現調整態(tài)勢，前三季度新房銷(xiāo)售同比下降明顯，二手房“以?xún)r(jià)換量”帶動(dòng)市場(chǎng)保持一定活躍度，但9月市場(chǎng)也出現降溫。隨后9.26政治局會(huì )議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”，釋放了最強維穩信號，政策目標直指扭轉行業(yè)基本面，為市場(chǎng)注入信心，四季度以來(lái)，新房及二手房成交量均出現明顯回升，核心城市二手房?jì)r(jià)格有所趨穩。12月，政治局會(huì )議提出“穩住樓市”，中央經(jīng)濟工作會(huì )議再次強調“持續用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”，為2025年樓市定調，釋放了更加堅定的穩樓市基調。

　　2025年是“十四五”規劃收官之年，也是“十五五”發(fā)展謀篇布局之年，各項政策加力有望帶動(dòng)市場(chǎng)預期修復，但房地產(chǎn)全面回穩仍面臨一些挑戰，整體或仍處于筑底階段。中性情形下，預計2025年全國新建商品房銷(xiāo)售面積同比下降約6%，市場(chǎng)銷(xiāo)售的恢復節奏有賴(lài)于已出臺政策的推進(jìn)與落實(shí)，尤其是貨幣化安置100萬(wàn)套城中村改造、收儲存量房等政策。同時(shí)，宏觀(guān)經(jīng)濟運行企穩、居民就業(yè)和收入改善也是房地產(chǎn)止跌回穩的必要條件。而土地縮量、房企資金承壓及較高庫存影響下，短期開(kāi)工投資下行態(tài)勢難改，其中盤(pán)活存量閑置土地政策的實(shí)施進(jìn)展，是推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入新的循環(huán)、穩定投資開(kāi)工的關(guān)鍵因素。

　?。?）房?jì)r(jià)：2024年，百城二手房?jì)r(jià)格累計下跌7.26%，環(huán)比已連跌32個(gè)月，9.26新政后核心城市價(jià)格有所趨穩，11月、12月分別有4個(gè)和2個(gè)城市二手房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲，結束百城連續7個(gè)月全跌局面，其中成都、深圳連續2個(gè)月上漲。2024年，受部分優(yōu)質(zhì)改善型樓盤(pán)入市影響，百城新建住宅價(jià)格累計結構性上漲2.68%。

　?。?）市場(chǎng)供求：根據國家統計局數據，2024年1-11月，全國新建商品房銷(xiāo)售面積8.6億平方米（全年預計9.7億平方米），同比下降14.3%，商品房銷(xiāo)售額8.5萬(wàn)億元，同比下降19.2%，其中現房銷(xiāo)售2.6億平方米，同比增長(cháng)19.4%，表現明顯好于期房。重點(diǎn)城市方面，據初步統計，2024年重點(diǎn)100城新建商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降約19%，重點(diǎn)30城二手房成交套數同比增長(cháng)約7%。全年來(lái)看，一季度100城新房銷(xiāo)售面積同比下降45%，30城二手房同比下降21%；二季度在5.17利好政策帶動(dòng)下，新房銷(xiāo)售面積同比降幅收窄至26%，二手房成交同比微增1%；三季度重點(diǎn)城市新房、二手房成交環(huán)比下降，直到9月底迎來(lái)大力度政策支持；9.26新政后，核心城市新房銷(xiāo)售規模持續改善，四季度重點(diǎn)城市新房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)約16%，30城二手房成交同比增長(cháng)約35%。2024年，50個(gè)代表城市商品住宅批準上市面積同比下降約三成，供給端表現整體偏弱，整體庫存仍處高位，截至11月末，重點(diǎn)城市可售面積出清周期為21.2個(gè)月。

　?。?）需求結構：2024年1-11月，監測城市中多數城市90-120平米新房成交套數占比保持在四成以上，占據市場(chǎng)主流地位；上海、無(wú)錫、紹興等城市144平米以上新房成交套數占比較2023年同期提升超5個(gè)百分點(diǎn)。另外，隨著(zhù)二手房?jì)r(jià)格持續下調，二季度以來(lái)北京、上海、深圳剛需加快入市，總價(jià)300萬(wàn)以下二手房成交套數同比明顯增長(cháng)，剛需入市有望加快一二手聯(lián)動(dòng)，帶動(dòng)新房市場(chǎng)需求釋放。

　?。?）土地市場(chǎng)：2024年，300城住宅用地成交規劃建面同比下降超兩成，土地出讓金同比下降28%，出讓金規模僅為2020年高點(diǎn)四成左右。各線(xiàn)城市成交規模均縮量，一線(xiàn)城市土地出讓金占比提升，房企拿地進(jìn)一步聚焦，2024年，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重仍過(guò)半。土拍市場(chǎng)整體維持點(diǎn)狀高熱、持續分化的趨勢，9.26新政以來(lái)，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地塊競拍出高溢價(jià)，但全國土地市場(chǎng)仍面臨調整壓力。央國企和地方國資仍是拿地絕對主力。

　?。?）政策展望：中央經(jīng)濟工作會(huì )議定調要“持續用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”，全國住建工作會(huì )議明確2025年任務(wù)方向，預計房地產(chǎn)政策將保持延續性，下階段有望繼續圍繞促進(jìn)需求、優(yōu)化供給兩個(gè)方面展開(kāi)，加快政策落實(shí)。促進(jìn)需求方面，一是，加力推進(jìn)貨幣化安置城中村改造和危舊房改造，釋放增量住房需求；二是，一線(xiàn)城市限制性政策有望繼續優(yōu)化，取消郊區或大戶(hù)型限購政策存在預期；三是，加大購房補貼等鼓勵性政策或將在更多城市落地，帶動(dòng)需求釋放。優(yōu)化供給方面，重點(diǎn)或在于去庫存政策的加快落地推進(jìn)，一是，專(zhuān)項債收購存量閑置土地的配套政策有望繼續完善，加速推動(dòng)土地“去庫存”；二是，完善存量商品房收儲政策，促進(jìn)存量商品房去化；三是，盤(pán)活商辦用房改為租賃住房等。另外，“好房子”建設、項目融資“白名單”等或也將是政策聚焦點(diǎn)。

　?。?）市場(chǎng)展望：根據“中國房地產(chǎn)業(yè)中長(cháng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測算，2025年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現“銷(xiāo)售規?；謴腿悦媾R挑戰，新開(kāi)工面積、開(kāi)發(fā)投資或繼續回落”的特點(diǎn)。需求端，中性情形下，預計2025年全國新建商品房銷(xiāo)售面積同比下降6.3%；樂(lè )觀(guān)情形下，若城中村改造及收儲存量房等加快落實(shí)，居民置業(yè)意愿提升，2025年全國商品房銷(xiāo)售面積或可實(shí)現止跌。供給端，受土地縮量、房企資金承壓、市場(chǎng)庫存規模高等因素制約，中性情形下，預計2025年新開(kāi)工面積同比下降15.6%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降8.7%。

　　2024年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢總結

　?。ㄒ唬﹥r(jià)格水平：2024年百城二手房?jì)r(jià)格累計下跌7.26%，環(huán)比已連跌32個(gè)月，9.26新政后核心城市價(jià)格有所趨穩；改善型樓盤(pán)入市帶動(dòng)百城新房?jì)r(jià)格全年累計上漲2.68%

圖：2021年以來(lái)百城新建住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比變化

數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　二手住宅方面，根據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數，2024年百城二手住宅價(jià)格累計下跌7.26%，跌幅較2023年擴大3.73個(gè)百分點(diǎn)。其中，一季度百城二手房?jì)r(jià)累計下跌1.48%；二季度、三季度累計分別下跌2.16%和2.13%；四季度政策發(fā)力帶動(dòng)下，百城二手房?jì)r(jià)格累計跌幅收窄至1.69%，其中一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)回穩明顯，深圳于11-12月，房?jì)r(jià)呈連續上漲態(tài)勢，結束之前連跌局面，北京、上海和廣州房?jì)r(jià)跌幅較之前則明顯收窄。12月，百城二手住宅均價(jià)為14203元/平方米，環(huán)比下跌0.53%，跌幅較11月收窄0.04個(gè)百分點(diǎn)，已連跌32個(gè)月。

　　新建住宅方面，根據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數，2024年百城新建住宅價(jià)格累計結構性上漲2.68%，較2023年擴大2.41個(gè)百分點(diǎn)。2024年以來(lái)，受改善型樓盤(pán)入市帶動(dòng)，百城新建住宅價(jià)格月度環(huán)比均呈結構性上漲態(tài)勢，12月百城新建住宅均價(jià)為16654元/平方米，環(huán)比上漲0.37%。

圖：2021年以來(lái)百城新建住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數量變化

數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　從漲跌城市個(gè)數看，二手房方面，整體價(jià)格仍承壓，4月至10月百城二手房?jì)r(jià)格環(huán)比呈全跌態(tài)勢，11月、12月百城中分別有4個(gè)和2個(gè)城市二手房掛牌均價(jià)環(huán)比上漲，其中成都、深圳2個(gè)月環(huán)比連續保持上漲。新房方面，2024年，百城新建住宅價(jià)格月度環(huán)比下跌城市數量保持平穩，基本維持在30-50個(gè)之間。

　?。ǘ┏山灰幠＃?024年100城新房成交面積同比下降約19%，30城二手房成交套數同比增長(cháng)約7%；9.26新政后市場(chǎng)持續改善，四季度核心城市銷(xiāo)售同環(huán)比保持增長(cháng)全國新房：根據國家統計局數據，2024年1-11月，全國商品房銷(xiāo)售面積8.6億平方米，同比下降14.3%，商品房銷(xiāo)售額8.5萬(wàn)億元，同比下降19.2%，商品房銷(xiāo)售面積累計同比降幅已連續6個(gè)月收窄，銷(xiāo)售額降幅連續7個(gè)月收窄。1-11月商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降16.0%，商品住宅銷(xiāo)售額同比下降20.0%，商品住宅累計銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比降幅均已連續7個(gè)月收窄。

圖：2016年至2024年100個(gè)代表城市新建商品住宅月均成交面積及同比走勢

圖：2020年以來(lái)100個(gè)代表城市新建商品住宅月度成交面積走勢

數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　100城新房：2024年，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比下降約19%，四季度以來(lái)新房銷(xiāo)售規模持續改善。根據初步統計，2024年，100個(gè)代表城市新建商品住宅月均成交面積2340萬(wàn)平方米，同比下降約19%。具體來(lái)看，一季度受季節性因素及2023年同期高基數影響，銷(xiāo)售面積同比下降45%；二季度在“517新政”降首付、降利率及地方限制性政策松綁帶動(dòng)下，5月、6月市場(chǎng)成交有所回升，單季銷(xiāo)售面積同比降幅收窄至26%；進(jìn)入三季度，5.17政策效果逐漸減弱，疊加預期偏弱、供應縮量、惡劣天氣等因素影響，新房市場(chǎng)成交持續走弱，季度環(huán)比下降16%，同比在低基數下下降15%。9.26中央政治局會(huì )議首提“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”，釋放最強穩地產(chǎn)信號，隨后“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”等一系列支持政策落地，極大地提振了市場(chǎng)信心，四季度100城新房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)16%，其中10月核心城市市場(chǎng)成交活躍度明顯提升，重點(diǎn)100城新房銷(xiāo)售面積同比轉增，結束16連跌，11月同比增長(cháng)20%，12月在“減稅”政策及集中網(wǎng)簽推動(dòng)下，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積繼續回升，環(huán)比增長(cháng)約17%，同比增長(cháng)約18%。市場(chǎng)出現階段性“回穩”。

圖：2022年以來(lái)各梯隊代表城市新建商品住宅月度成交面積同比走勢

數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　從不同梯隊城市來(lái)看，據初步統計，2024年一線(xiàn)城市新建商品住宅累計銷(xiāo)售面積同比降幅最??；四季度各線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積同比增幅均超10%，一線(xiàn)城市市場(chǎng)修復較快。

　　一線(xiàn)城市2024年銷(xiāo)售面積同比下降約10%，其中四季度同比增長(cháng)40%。2024年，一線(xiàn)城市新建商品住宅單城市月均成交61萬(wàn)平方米，同比下降約10%。在降首付、降利率、放松限購、取消普宅標準、稅費優(yōu)惠等利好政策刺激下，四季度一線(xiàn)城市新房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)40%，由于廣深政策力度強于京滬，市場(chǎng)恢復也相對更好，深圳、廣州四季度新房銷(xiāo)售面積同比分別增長(cháng)142%、72%，北京、上海同比分別增長(cháng)8%、13%。

　　二線(xiàn)代表城市2024年銷(xiāo)售面積同比下降約20%，其中四季度同比增長(cháng)15%。2024年，二線(xiàn)城市新建商品住宅單城市月均成交37萬(wàn)平方米，同比下降約20%。在9.26樓市一攬子利好政策帶動(dòng)下，四季度二線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)15%，其中廈門(mén)在利好政策支持、高性?xún)r(jià)比項目及房票集中入市等多因素推動(dòng)下，四季度銷(xiāo)售面積同比增幅超60%；武漢在政策利好、供應放量及集中備案等多因素影響下，四季度銷(xiāo)售面積同比增幅超70%。

　　三四線(xiàn)代表城市2024年銷(xiāo)售面積同比下降約22%，四季度同比增長(cháng)11%。2024年，三四線(xiàn)城市新建商品住宅單城市月均成交13萬(wàn)平方米，同比下降約22%。9.26新政后，在“以?xún)r(jià)換量”及核心城市修復帶動(dòng)影響下，部分三四線(xiàn)代表城市銷(xiāo)售面積有所改善，如紹興、惠州等，2024年12月在集中網(wǎng)簽影響下，三四線(xiàn)代表城市銷(xiāo)售面積同比增幅超10%。

圖：2022年以來(lái)30個(gè)代表城市二手住宅月度成交套數走勢

數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　30城二手房：2024年30城二手房成交同比實(shí)現增長(cháng)，四季度成交加快放量。據初步統計，2024年，30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交約165.7萬(wàn)套，同比增長(cháng)約7%。具體來(lái)看，受季節因素及2023年2、3月高基數影響，一季度二手房成交套數同比下降21%；5.17樓市一攬子利好政策落地后，市場(chǎng)情緒有所回升，6月二手房成交量環(huán)同比止降轉增，二季度二手房成交套數同比微增1%。三季度隨著(zhù)政策效果逐漸減弱，8-9月二手房成交持續走低，但整體成交量仍高于去年同期，三季度二手房成交套數同比增長(cháng)15%。四季度30城二手房成交套數同比增長(cháng)35%。在9.26樓市一攬子利好政策刺激下，市場(chǎng)信心逐步恢復，10月二手房成交套數同比增長(cháng)23%，11月同比增長(cháng)約25%，12月二手房成交繼續放量，單月成交套數創(chuàng )近21個(gè)月新高（2023年4月以來(lái)）。

　?。ㄈ┬枨蠼Y構：改善性需求仍是新房市場(chǎng)重要支撐，核心城市剛需入市節奏加快

圖：2024年1-11月30個(gè)代表城市各面積段住宅銷(xiāo)售套數占比

數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　從成交面積段來(lái)看，90-120平方米產(chǎn)品仍是新房市場(chǎng)需求主力。一線(xiàn)城市中深圳、上海90-120平方米新建商品住宅成交套數占比均超四成，其中上海占比高達55%。北京120平方米以上大戶(hù)型占比超其他一線(xiàn)城市；二線(xiàn)代表城市中，廈門(mén)、沈陽(yáng)、福州等城市中小戶(hù)型占比較高，均超30%；長(cháng)沙、杭州、西安、濟南等城市120平方米以上大戶(hù)型成交占比超60%，改善性住房需求仍占主導，其余城市90-120平方米產(chǎn)品成交套數占比均接近或超過(guò)四成。三線(xiàn)代表城市中，佛山、東莞、蕪湖、唐山、紹興90-120平方米住宅成交套數占比均超40%。

　　從成交套數占比變化來(lái)看，與2023年同期相比，2024年1-11月，30個(gè)代表城市中，24個(gè)城市144平方米以上再改類(lèi)產(chǎn)品成交占比有所提升，其中上海、無(wú)錫、紹興144平方米以上住宅成交套數占比提升幅度均超過(guò)5個(gè)百分點(diǎn)，杭州、長(cháng)沙、合肥、青島等核心二線(xiàn)城市144平方米以上住宅成交套數占比也增長(cháng)明顯。

　　從各總價(jià)段成交情況來(lái)看，隨著(zhù)二手房?jì)r(jià)格持續下調，2024年二季度以來(lái)北京、上海、深圳剛需入市加快，300萬(wàn)以下二手房源成交套數同比明顯增加，未來(lái)或有望加快一二手聯(lián)動(dòng)，帶動(dòng)新房市場(chǎng)需求釋放。與此同時(shí)，2024年以來(lái)在政策支持下，多個(gè)核心城市高端改善需求韌性較強，對新房市場(chǎng)起到重要支撐。2024年1-11月，一線(xiàn)城市中上海2000萬(wàn)以上新房成交套數同比增長(cháng)52%，深圳2000萬(wàn)以上新房成交套數同比增長(cháng)49%；二線(xiàn)城市中成都、無(wú)錫、青島1000萬(wàn)以上新房成交套數同比增幅均超20%，合肥、西安800-1000萬(wàn)新房成交套數同比增幅均超40%。高端改善需求大幅增長(cháng)對新房市場(chǎng)形成一定支撐，但同時(shí)值得注意的是，高端需求的成交量總體相對有限，持續釋放后或造成一定需求透支，同時(shí)疊加房企產(chǎn)品供應“豪宅化”趨同，競爭加劇，需關(guān)注后續市場(chǎng)持續性。

　?。ㄋ模┕┣箨P(guān)系：庫存規模仍處高位，可售庫存出清周期為21.2個(gè)月，去化壓力仍突出全國：房屋施工面積同比延續下降趨勢，新開(kāi)工面積同比降幅仍較大。2024年1-11月，全國房屋施工面積為72.6億平方米，同比下降12.7%。其中住宅施工面積為50.8億平方米，同比下降13.1%。1-11月，全國房屋新開(kāi)工面積為6.7億平方米，同比下降23.0%。其中住宅新開(kāi)工面積為4.9億平方米，同比下降23.1%，整體表現偏弱。1-11月全國房屋竣工面積4.8億平方米，同比下降26.2%。

圖：2016年至2024年50個(gè)代表城市商品住宅月均批準上市面積及同比走勢

圖：2020年以來(lái)50個(gè)代表城市商品住宅月度批準上市面積走勢

數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　重點(diǎn)城市：2024年，50城商品住宅月均批準上市面積同比下降約三成，供應規模處2016年以來(lái)最低水平。據初步統計，2024年，50個(gè)代表城市商品住宅月均批準上市面積1157萬(wàn)平方米，同比下降約29%（同口徑銷(xiāo)售面積同比下降約19%），新房供應持續縮量，供給端表現整體偏弱。具體來(lái)看，一季度受春節假期影響，房企推貨規模較低，疊加去年高基數影響，批準上市面積同比下降36%；6月房企沖刺年中業(yè)績(jì)帶動(dòng)批準上市面積環(huán)比小幅回升，二季度新批上市面積同比降幅收窄至33%；進(jìn)入三季度后，銷(xiāo)售表現低迷，房企推盤(pán)意愿不高，新房批準上市面積單季同比下降29%。四季度50個(gè)代表城市批準上市面積環(huán)比增長(cháng)約13%，同比下降約18%，其中11、12月，在銷(xiāo)售改善及沖刺全年業(yè)績(jì)目標影響下，房企加快項目供貨節奏，50個(gè)代表城市批準上市面積環(huán)比連續增長(cháng)，12月環(huán)比增長(cháng)約7%，同比下降約17%。

圖：2017年以來(lái)50個(gè)代表城市商品住宅可售面積與出清周期

數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　可售庫存來(lái)看，50個(gè)代表城市可售面積小幅下滑但仍處在相對高位，出清周期為21.2個(gè)月。截至2024年11月末，50個(gè)代表城市商品住宅可售面積約3.23億平方米，較2023年底下降6.7%，但規模仍處在近年高位。出清周期方面，截至11月末，按近12個(gè)月月均銷(xiāo)售面積計算，短期庫存出清周期為21.2個(gè)月，較2023年末延長(cháng)3.6個(gè)月，較10月縮短0.9個(gè)月。

　?。ㄎ澹┩恋厥袌?chǎng)：2024年300城住宅用地成交規劃建面同比下降超兩成，土地市場(chǎng)整體仍承壓；年末核心城市加快賣(mài)地，北上杭等優(yōu)質(zhì)地塊土拍競爭激烈受供應端縮量影響，2024年住宅用地成交規模及出讓金降幅均超兩成，土地出讓金僅為2020年高點(diǎn)四成左右。根據中指數據，2024年，300城各類(lèi)用地成交規劃建面為14.0億平方米，同比下降14.7%。其中，住宅用地成交3.8億平方米，同比下降23.3%。出讓金方面，2024年，300城各類(lèi)用地出讓金2.7萬(wàn)億元，同比下降23.1%，其中住宅用地出讓金2.1萬(wàn)億元，同比下降27.8%，較2020年高點(diǎn)下降60.3%，地方財政承壓。根據財政部數據，2024年1-11月，國有土地使用權出讓收入32626億元，同比下降22.4%。溢價(jià)率方面，2024年，300城各類(lèi)用地及住宅用地溢價(jià)率分別為3.8%、4.3%，較2023年分別下降0.3和0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　流拍撤牌方面，根據中指數據，2024年300城住宅用地流拍撤牌944宗，流拍撤牌率15.6%，較2023年下降5.2個(gè)百分點(diǎn)。當前土拍市場(chǎng)仍面臨一定壓力，盡管2024年多地在土地出讓前發(fā)布擬出讓清單，但房企在融資、銷(xiāo)售雙重挑戰下，除熱點(diǎn)城市或自身深耕區域外，拿地力度均較一般。

表：2024年各梯隊城市住宅用地成交情況

數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　成交規模方面，各線(xiàn)城市同比均下降。根據中指數據，2024年一線(xiàn)城市成交面積同比降幅約4成，降幅高于二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市。二線(xiàn)城市成交面積同比降幅近3成，其中成都、杭州、蘇州、寧波、重慶降幅均在4成以上。三四線(xiàn)城市土地市場(chǎng)調整相對較早，成交面積同比降幅近2成。從近幾年各線(xiàn)城市成交規模變化來(lái)看，一線(xiàn)城市宅地成交面積峰值出現在2021年，而二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市峰值均出現在2020年，其中三四線(xiàn)城市2019、2020年成交規劃建面均超6億平米，占300城比重約為56%，隨著(zhù)市場(chǎng)持續下行，三四線(xiàn)城市庫存去化壓力逐步加大。

圖：22個(gè)重點(diǎn)城市2024年溢價(jià)成交情況（市本級）

數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　土拍熱度來(lái)看，北上深杭仍是房企重要布倉地，廣州、成都、合肥優(yōu)質(zhì)地塊房企參拍積極。根據中指數據，2024年22城住宅用地溢價(jià)成交占比為21.1%，較2023年回落11.0個(gè)百分點(diǎn)。各城市來(lái)看，杭州、深圳、上海溢價(jià)成交宗數占比均超5成，北京、合肥、成都超3成，其余城市普遍在2成以下。濟南、南京雖然出讓宅地數量最多，但溢價(jià)宗數占比均不足1成，而鄭州、無(wú)錫、長(cháng)春2024年以來(lái)僅2宗宅地溢價(jià)出讓?zhuān)蜿?yáng)宅地均底價(jià)成交。

　　在9月底新政持續顯效下，10月以來(lái)，上海、深圳、杭州、成都等核心城市土拍熱度繼續升溫。如10月22日，杭州上城四堡七堡單元JG1402-36地塊溢價(jià)率達29%；10月29日，杭州蜀山單元XS150201-73地塊溢價(jià)率達51%。11月6日和11月15日，成都高新區桂溪街道、錦江區柳江街道兩宗地塊溢價(jià)率分別為46.1%、44.4%；11月15日和11月20日，杭州蕭山奧體博覽中心、上城城東新城、西湖之江度假區3宗地塊溢價(jià)率均在30%以上；11月27日，上海浦東新楊思地塊觸達中止價(jià)轉入“高品質(zhì)建設”環(huán)節（溢價(jià)率達40.4%）；12月19日，杭州蕭山區北干東單元地塊溢價(jià)率達77%；12月30日，上海徐匯龍華地塊觸發(fā)中止價(jià)（溢價(jià)率達40.0%），裝標競到7000元/㎡，配套公建競到1840㎡。

　　拿地企業(yè)方面，央國企及地方國資仍是拿地絕對主力。根據中指數據，2024年22城累計拿地金額中央國企占比46%，地方國資占比32%，兩者合計達78%，較2023年提升3個(gè)百分點(diǎn)，仍是拿地主力。具體來(lái)看，北京、上海、廣州、深圳等城市央國企占比均在八成左右，土拍情緒偏弱的城市地方國資占比較高，如無(wú)錫、沈陽(yáng)、南京、福州、長(cháng)春等城市地方國資占比均超5成。

　?。╅_(kāi)發(fā)投資：1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降10.4%，降幅仍較大

圖：2014年至2024年11月房地產(chǎn)和住宅累計開(kāi)發(fā)投資及其同比增速

數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降超10%，整體表現偏弱。2024年1-11月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為9.4萬(wàn)億元，同比下降10.4%。其中，住宅開(kāi)發(fā)投資額為7.1萬(wàn)億元，同比下降10.5%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重為76.0%。

　　房企到位資金同比降幅持續收窄，但整體降幅仍較大。2024年1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為9.7萬(wàn)億元，同比下降18.0%。其中，國內貸款為1.3萬(wàn)億元，同比下降6.2%；自籌資金為3.5萬(wàn)億元，同比下降11.0%；定金及預收款為3.0萬(wàn)億元，同比下降25.2%；個(gè)人按揭貸款為1.4萬(wàn)億元，同比下降30.4%。

　　2025年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢展望

　?。ㄒ唬┙?jīng)濟及政策環(huán)境：2025年強調實(shí)施更加積極有為的宏觀(guān)政策，全方位擴大內需；持續用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩宏觀(guān)經(jīng)濟方面，2024年前三季度，我國GDP同比增長(cháng)4.8%，增速逐季放緩，經(jīng)濟運行面臨挑戰，9月26日，中央政治局召開(kāi)非常規經(jīng)濟主題會(huì )議，明確指出要“有效落實(shí)存量政策，加力推出增量政策”，“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”，隨后一攬子增量政策落地，帶動(dòng)經(jīng)濟明顯回升，房地產(chǎn)銷(xiāo)售也有所恢復，預計全年可實(shí)現5%左右增長(cháng)目標。展望2025年，加征關(guān)稅等限制措施或對我國出口造成拖累，宏觀(guān)政策需加大逆周期調節力度提振國內消費與投資。12月，中央經(jīng)濟工作會(huì )議召開(kāi)，強調“做好明年經(jīng)濟工作，…實(shí)施更加積極有為的宏觀(guān)政策，擴大國內需求…穩住樓市股市”,“要實(shí)施更加積極的財政政策?！獙?shí)施適度寬松的貨幣政策?！鳖A計2025年各項逆周期政策力度將進(jìn)一步加大，推動(dòng)經(jīng)濟持續回升向好，同時(shí)更加積極有為的宏觀(guān)政策也有利于實(shí)現房地產(chǎn)止跌回穩。

　　房地產(chǎn)政策方面，2024年9月26日，中央政治局會(huì )議定調要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”，釋放了明確的“穩地產(chǎn)”信號，市場(chǎng)迎來(lái)真正的政策拐點(diǎn)；12月9日，政治局會(huì )議提出“穩住樓市”，12月12日，中央經(jīng)濟工作會(huì )議強調“持續用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”，為2025年樓市定調，釋放了更加堅定的穩樓市基調。

　　9.26政策后，中央多部委相繼落地穩地產(chǎn)“組合拳”，明確了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩的“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”以及收儲存量商品房、盤(pán)活存量閑置土地等多項政策舉措。各地優(yōu)化政策也是應出盡出，截至目前，除個(gè)別核心城市仍保留了一定限制性政策外，全國大多數城市調控政策已經(jīng)全面放開(kāi)，當前政策環(huán)境已處于歷史最寬松階段，特別是需求端政策，涉及居民購房成本、購房門(mén)檻的房貸利率、交易稅費、首付比例等均已降至歷史最低水平。

表：本輪周期政策環(huán)境與2014年周期對比

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

　　中央層面，2024年4月30日，中央政治局會(huì )議強調“要持續防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。繼續堅持因城施策，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構各方責任，切實(shí)做好保交房工作，保障購房人合法權益”，并提出“統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，這是時(shí)隔多年在政治局會(huì )議中再度提出房地產(chǎn)“去庫存”政策，為市場(chǎng)釋放了明確的政策信號。

　　9月26日，中央政治局會(huì )議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”，釋放了最強“穩地產(chǎn)”信號，政策目標明確，同時(shí)，會(huì )議指出“對商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”，進(jìn)一步強調“去庫存”。

　　12月9日，中央政治局會(huì )議強調要“穩住樓市”；12月12日，中央經(jīng)濟工作會(huì )議基調延續，進(jìn)一步強調要“持續用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”，為2025年樓市定調，同時(shí)指出“加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應，盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。推動(dòng)構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎性制度”，明確多項政策舉措，未來(lái)更多穩地產(chǎn)政策或將加快落實(shí)。

　　2024年以來(lái)，各部委在需求端、供給端、去庫存方面均出臺多項“穩地產(chǎn)”政策，具體來(lái)看：

　　需求端，5.17，央行下調首套和二套房首付比例，取消全國房貸利率下限，下調公積金貸款利率；9.24，央行等三部委出臺五項新政，包括下調政策利率、下調二套房首付比例下限、降低存量房貸利率等，首套、二套首付比例下限均已降至15%的低位；10.17，住建部等五部委提出房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩的“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”的政策“組合拳”，提出新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造；11.13，財政部等聯(lián)合發(fā)布稅收優(yōu)化政策，降低居民購房和企業(yè)稅收負擔；11.15，住建部、財政部發(fā)文部署進(jìn)一步做好城中村改造工作，擴圍城中村改造城市數量并推進(jìn)貨幣化安置；12.25，住建部強調把“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”各項存量政策和增量政策堅決落實(shí)到位，大力支持剛性和改善性住房需求，加力推進(jìn)貨幣化安置城中村和危舊房改造，在新增100萬(wàn)套的基礎上繼續擴大城中村改造規模。

　　供給端，年初住建部、金融監管總局建立融資協(xié)調機制，滿(mǎn)足企業(yè)合理融資需求；10.17監管部門(mén)表示年底前將“白名單”項目信貸規模增至4萬(wàn)億，截至11月末貸款審批通過(guò)金額超3.6萬(wàn)億元，有助于企業(yè)資金環(huán)境改善。另外，9.24央行將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款和“金融16條”兩項政策延期至2026年底，也有助于緩解房企償債壓力。

　　去庫存方面，5.17央行設立3000億元保障性住房再貸款用于收購存量商品房，住建部、自然資源部提出盤(pán)活存量閑置土地、支持地方收回土地；6月自然資源部、發(fā)改委發(fā)文，提出三個(gè)方面18條舉措處置閑置存量土地；9.4央行將3000億元保障性住房再貸款的央行支持比例從60%提高到100%；10.12財政部允許專(zhuān)項債資金、保障性安居工程補助資金用于收購存量房，允許專(zhuān)項債用于回收存量閑置土地；11月7日，自然資源部印發(fā)通知明確運用專(zhuān)項債收購存量土地的收購范圍、收購價(jià)格、再供應原則等細則；12.25，住建部繼續強調商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。

　　未來(lái)推動(dòng)已出臺政策加快落地見(jiàn)效，是市場(chǎng)實(shí)現持續性“止跌回穩”的關(guān)鍵，如加快推進(jìn)100萬(wàn)套貨幣化安置城中村改造，加快落實(shí)收購存量閑置土地及收儲存量房等。

表：2024年中央重大會(huì )議中針對房地產(chǎn)政策基調及各部委落實(shí)的相關(guān)政策

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

圖：2022年以來(lái)各地因城施策頻次

表：2024年以來(lái)主要政策類(lèi)型出臺頻次對比

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

　　地方層面，2024年以來(lái)，各地政策優(yōu)化力度進(jìn)一步加大，多數城市全面放開(kāi)過(guò)去在市場(chǎng)過(guò)熱階段出臺的限制性政策，同時(shí)從加大購房補貼、提高公積金貸款額度等方面釋放政策利好。2024年，全國各地出臺政策約800條，5.17、9.26兩輪重大舉措落地前后，各地積極落實(shí)中央精神，政策出臺頻次明顯加快，落實(shí)政策包括優(yōu)化/取消限購、降低首付比例、降低房貸利率、取消普宅標準、放松限售、優(yōu)化限價(jià)、發(fā)放購房補貼等多個(gè)方面，其中高能級城市政策優(yōu)化力度不斷加大，廣州全面取消限購，北京、上海、深圳對限購、限貸政策進(jìn)行了多輪優(yōu)化放松，核心二線(xiàn)城市限購、限貸政策全面放開(kāi)，另外，大幅提高公積金貸款額度、發(fā)放較大金額的購房補貼也成為多地促進(jìn)購房需求釋放的重要抓手，整體來(lái)看，當前政策環(huán)境已達歷史最寬松水平。

　　供給端來(lái)看，一方面，降低企業(yè)稅費壓力，一線(xiàn)城市及江蘇省、陜西省、福建省、重慶等多地取消普宅標準后，企業(yè)預繳的土地增值稅或將有所下降，從而降低企業(yè)資金負擔；另一方面，“好房子”的建設是優(yōu)化市場(chǎng)供給的重要舉措，各地持續優(yōu)化土拍規則、改善土地規劃設計條件和套型要求。去庫存方面，地方政策整體落腳在三個(gè)方面，一是國企收儲存量商品房，二是推進(jìn)住房“以舊換新”，三是持續探索盤(pán)活存量閑置土地。

　　整體來(lái)看，9.26中央政治局會(huì )議定調“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”，12.9政治局會(huì )議定調“穩住樓市”，12.12經(jīng)濟工作會(huì )議再次強調“持續用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”，政策目標明確，樓市政策方向更加清晰，12.25全國住建工作會(huì )議也為2025年重點(diǎn)工作目標進(jìn)行部署，展望2025年，房地產(chǎn)政策寬松基調或將延續，下階段政策有望繼續圍繞“促進(jìn)需求”和“優(yōu)化供給”展開(kāi)。

　　促進(jìn)需求方面，第一，加力推進(jìn)貨幣化安置城中村改造和危舊房改造，釋放增量住房需求。未來(lái)貨幣化安置100萬(wàn)套城中村改造或將加速，資金支持等配套政策有望進(jìn)一步完善，各地將貨幣化安置與房票政策結合、收購存量商品房作為安置房與城中村改造相結合或是重要方向，其中加大使用房票安置的補貼獎勵力度，提高居民使用房票積極性，將有助于加速城中村改造節奏，也有望為市場(chǎng)提供更多新增住房需求。

　　第二，核心城市限制性政策有望繼續優(yōu)化，一線(xiàn)城市繼續優(yōu)化限購等政策。除個(gè)別核心區域外，北京、上海非本地戶(hù)籍購房人群的社保年限有望全面降至1年，北京、上海、深圳也有望放開(kāi)大戶(hù)型限購，適當鼓勵改善性住房需求釋放。另外，降低房貸利率、降低交易稅費等亦具備空間。

　　第三，加大購房補貼力度等鼓勵性政策或將在更多城市落地，帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度提升。2024年以來(lái)，部分城市通過(guò)發(fā)放購房補貼實(shí)現了房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度好轉，未來(lái)或有更多城市加大購房補貼力度，特別是針對符合條件人才、多子女家庭等，帶動(dòng)購房需求釋放，若補貼通過(guò)“房票”形式發(fā)放，并限定購房者使用“房票”購買(mǎi)新房，或對新房市場(chǎng)產(chǎn)生直接利好。

　　優(yōu)化供給方面，重點(diǎn)或在于去庫存政策的加快落地推進(jìn)。第一，專(zhuān)項債收購存量閑置土地的配套政策有望繼續完善，加速推動(dòng)土地“去庫存”。當前，自然資源部針對運用專(zhuān)項債收購存量閑置土地的細則已經(jīng)落地，未來(lái)財政部相關(guān)政策細則有望跟進(jìn)，為各地執行提供更多資金支持。在收購過(guò)程中，閑置土地存在的資金違約金等配套政策亦存在優(yōu)化空間，助力存量土地收儲工作的加速推進(jìn)。各地有望結合當地實(shí)際情況，靈活運用專(zhuān)項債和配套政策，積極落地執行收回收購存量土地。

　　第二，完善存量商品房收儲政策。當前收儲存量商品房仍存在多項卡點(diǎn)，在收儲價(jià)格、資金成本、標的物等方面均存在政策優(yōu)化空間。

　　第三，盤(pán)活商辦用房轉為租賃住房或是重要方向。

　　除了以上政策之外，預計“好房子”建設、項目融資“白名單”、保交房等也將是2025年供給端政策持續落位的聚焦點(diǎn)，改善企業(yè)資金環(huán)境，繼續修復企業(yè)和購房者市場(chǎng)預期。

表：部分存量閑置土地盤(pán)活案例

資料來(lái)源：自然資源部，中指研究院綜合整理

　?。ǘ┦袌?chǎng)趨勢：中性假設下，2025年全國新建商品房銷(xiāo)售面積下降約6%，開(kāi)工投資下行態(tài)勢難改根據“中國房地產(chǎn)業(yè)中長(cháng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，結合國內外經(jīng)濟研究機構對2025年經(jīng)濟環(huán)境的預測，參照近期宏觀(guān)政策及重要會(huì )議精神，對2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)提出如下假設：

　　假設1：宏觀(guān)經(jīng)濟增速保持平穩（GDP同比增長(cháng)4.5%-5.0%）；

　　假設2：貨幣信貸政策繼續發(fā)力穩經(jīng)濟（M2同比增長(cháng)8.0%-8.5%，利率繼續下行）；

　　假設3：房地產(chǎn)調控政策延續寬松狀態(tài)，增量政策逐步落實(shí)。

　　在滿(mǎn)足假設條件、不發(fā)生超預期事件的前提下，根據中指測算，2025年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現“銷(xiāo)售規?；謴腿悦媾R挑戰，新開(kāi)工面積、開(kāi)發(fā)投資或繼續回落”的特點(diǎn)。

表：2025年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)各項指標預測結果

數據來(lái)源：中指研究院測算

　　銷(xiāo)售方面，2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售恢復仍面臨一些挑戰，如：（1）居民收入預期尚未根本性扭轉，近期居民置業(yè)調查數據顯示，影響居民購房節奏的主要原因中，收入不穩定、房?jì)r(jià)下行預期、還貸能力擔憂(yōu)持續位居前三；（2）新開(kāi)工面積持續下滑，連續三年新開(kāi)工面積低于銷(xiāo)售面積，有效供給不足或將制約新房銷(xiāo)售恢復；（3）二手房市場(chǎng)對新房市場(chǎng)“替代效應”明顯，預計將繼續分流新房市場(chǎng)需求。

　　展望2025年，新房銷(xiāo)售要實(shí)現從階段性恢復到持續性“止跌回穩”，核心是政策要“一鼓作氣”落實(shí)到位，關(guān)鍵政策包括：（1）加快推進(jìn)貨幣化安置100萬(wàn)套城中村改造，按100平米/套計算，可帶來(lái)約1億平米住宅銷(xiāo)售，對市場(chǎng)總量貢獻約10%左右（2025年預計部分轉化為實(shí)際銷(xiāo)售）。（2）加快落實(shí)3000億元保障性住房再貸款收儲存量房，若資金完全使用，估算可撬動(dòng)資金3750億元（20%企業(yè)自有資金，80%貸款），可帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售超3600萬(wàn)平米，占市場(chǎng)總量約4.6%。另外，增量政策中若采取“補人頭”的方式加大購房補貼力度（補貼可通過(guò)“房票”形式發(fā)放，限定用于購買(mǎi)新房），可進(jìn)一步加速市場(chǎng)庫存去化。

　　根據“中國房地產(chǎn)業(yè)中長(cháng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，中性情形下，預計2025年全國新建商品房銷(xiāo)售面積同比下降6.3%；樂(lè )觀(guān)情形下，若城中村改造及收儲存量房等加快落實(shí)，居民置業(yè)意愿提升，2025年全國商品房銷(xiāo)售面積或可實(shí)現止跌。悲觀(guān)情形下，政策落實(shí)節奏相對較慢，居民置業(yè)意愿仍偏弱，2025年全國商品房銷(xiāo)售面積同比預計下降12.5%。

圖：居民購房資金成本與租售比

數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　房?jì)r(jià)方面，若政策持續加力，預計2025年上半年部分核心城市房?jì)r(jià)將逐步“止跌”。一方面，隨著(zhù)支持政策的密集出臺，居民房?jì)r(jià)預期明顯改善。另一方面，隨著(zhù)房貸利率的持續下調，居民購房成本正逐步降低，目前大約在2.6%-2.8%之間，與租售比（2.1%左右）的差距正在逐步縮小。

圖：歷年住宅及商辦用地成交規劃建面與房屋新開(kāi)工面積

數據來(lái)源：國家統計局，中指數據CREIS

　　新開(kāi)工方面，房企新開(kāi)工規模仍受土地縮量、房企資金承壓、市場(chǎng)庫存規模高等因素制約，2025年新開(kāi)工難改下行趨勢，根據模型測算，中性情形下，2025年新開(kāi)工面積同比降幅在15.6%左右，絕對規模降至6.2億平方米。

　　投資方面，建筑工程投資和土地購置費是構成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資最主要的兩項指標，占開(kāi)發(fā)投資的比重超90%（1-11月建筑工程投資占比為55%，土地購置費占比為37%）。2025年，受土地成交大幅縮量及新開(kāi)工規模繼續下滑等因素影響，建筑工程投資和土地購置費兩項指標預計仍將低位運行，將拖累開(kāi)發(fā)投資的修復。中性情形下，2025年開(kāi)發(fā)投資額同比預計下降8.7%。

表：截至2024年三季度22城2021-2023年成交涉宅用地未動(dòng)工統計（不含保障性住房）

注：表中為公開(kāi)招牌掛地塊；青島2023年數據未公布，未動(dòng)工地塊不包含2023年成交地塊。

數據來(lái)源：各城市規自委公布的存量住宅用地信息，中指數據CREIS

　　促進(jìn)投資開(kāi)工“止跌回穩”的關(guān)鍵是盤(pán)活閑置存量土地，增加市場(chǎng)有效供應，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入新的循環(huán)。根據各城市規自委公布的存量住宅用地及中指監測數據估算，截至2024年三季度，22城2021-2023年招拍掛成交涉宅用地中未動(dòng)工地塊共約930宗，規劃建筑面積9497萬(wàn)平方米，成交價(jià)6044億元，未動(dòng)工宗數占比20%。其中，鄭州、武漢未動(dòng)工面積超1000萬(wàn)平米。2024年以來(lái)中央多次出臺政策支持閑置存量土地盤(pán)活，允許運用地方政府專(zhuān)項債收購存量閑置土地解決了資金“卡點(diǎn)”，但政策有效推進(jìn)仍需聚焦幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：（1）企業(yè)應積極主動(dòng)提出解決方案，地方政府按照“需求增量、投資增量”原則審核納入儲備清單，申請專(zhuān)項債；（2）閑置存量土地的盤(pán)活應聚焦市場(chǎng)需求旺盛的核心城市，通過(guò)盤(pán)活產(chǎn)生增量?jì)r(jià)值；（3）應加大對民企的支持力度，避免內循環(huán)，提高投資效率。

圖：影響城市房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復的關(guān)鍵因素

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

　　政策空間及力度、市場(chǎng)供求關(guān)系、城市聚集效應等是影響城市市場(chǎng)恢復節奏的核心因素。短期因素來(lái)看，政策支持及優(yōu)化空間是影響市場(chǎng)走勢的關(guān)鍵，包括限購限貸、房貸利率等政策空間，以及房票安置、收儲存量房等政策推進(jìn)節奏，另外，市場(chǎng)供求關(guān)系也決定著(zhù)房?jì)r(jià)走勢及市場(chǎng)恢復基礎。中長(cháng)期因素中，城市人口吸引力、區域輻射力等決定了城市對外部購房需求的吸引力，是城市長(cháng)期發(fā)展過(guò)程中形成的優(yōu)勢，短期難以發(fā)生較大改變，在多數城市取消限購的當下，城市聚集效應帶來(lái)的外部新增購房需求也是支撐市場(chǎng)恢復的重要因素。

　　綜合各影響因素來(lái)看，一線(xiàn)城市輻射范圍廣，人口吸附力強，購房需求旺盛，11月下調交易稅費對一線(xiàn)城市惠及力度大，北上深限購仍有優(yōu)化空間，市場(chǎng)或率先止跌回穩。杭州、成都、西安、合肥、蘇州等強二線(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)基礎較好，人口吸附力較強，且庫存壓力相對可控，未來(lái)市場(chǎng)恢復節奏或相對較快。

圖：“十五五”期間全國新建商品住宅銷(xiāo)售面積預測

數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　從中長(cháng)期需求空間來(lái)看，受全國總人口開(kāi)始下降、城鎮化及人均住房面積增長(cháng)放緩等因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入新的發(fā)展階段。根據中指初步測算，“十五五”期間，新增城鎮人口帶來(lái)的住房需求約18.7億平米，居住面積提升引致的住房需求約18.4億平米，拆遷改造引致的住房需求約13.5億平米，合計城鎮住房需求總量約50.6億平米（年均10億平米左右）?？紤]部分需求通過(guò)保障房、租賃住房等方式解決，以70%-80%的商品化比例測算，“十五五”時(shí)期全國商品住宅年均銷(xiāo)售面積約7-8億平米，由此推算，商品房年均銷(xiāo)售面積約8.5-9.5億平米。

　　房企經(jīng)營(yíng)策略建議

圖：2020年-2024年TOP100房企單月銷(xiāo)售額情況

數據來(lái)源：中指數據CREIS

　　銷(xiāo)售方面，根據中指數據，2024年，TOP100房企銷(xiāo)售總額為43547.3億元，同比下降30.6%，降幅較上月縮窄2.3個(gè)百分點(diǎn)。四季度以來(lái)，受市場(chǎng)階段性恢復帶動(dòng)，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)有所修復，12月TOP100房企銷(xiāo)售額同比下降3.41%，降幅有所收窄，環(huán)比增長(cháng)28.86%。2024年，TOP100房企權益銷(xiāo)售額為30668.2億元，權益銷(xiāo)售面積為16418.1萬(wàn)平方米。

　　拿地方面，2024年，TOP100企業(yè)拿地總額9280.0億元，同比下降29.7%，相較1-11月降幅收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。四季度以來(lái)核心城市土拍市場(chǎng)保持一定活躍度，12月，北京、深圳、上海、廣州等一線(xiàn)城市接連出讓多宗高總價(jià)地塊，這些地塊多由頭部央國企摘得，帶動(dòng)TOP100企業(yè)拿地總額同比降幅收窄。前50家企業(yè)和前100家企業(yè)中，央國企數量占比均在八成以上。

　　受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續調整影響，房企資金端壓力不減，2024年監管部門(mén)加大供應端、需求端支持力度，如“白名單”、“收儲存量房”、“利用專(zhuān)項債券收回土地”等，給予房企資金支持。在此背景下，企業(yè)需結合自身情況，積極把握政策機遇，實(shí)現資金回籠。

　　第一，把握政策窗口期，升級產(chǎn)品，積極回款。2024年9月底支持政策落地后，核心城市市場(chǎng)銷(xiāo)售有所加快，企業(yè)應把握好政策窗口期，提高項目產(chǎn)品力，加大營(yíng)銷(xiāo)力度。隨著(zhù)消費者對居住品質(zhì)的要求不斷提高，房企需加大對“好房子”建設的投入，在當前供過(guò)于求的市場(chǎng)下，產(chǎn)品力高的項目不僅可以吸引更多潛在買(mǎi)家，還能在競爭激烈的市場(chǎng)中脫穎而出，更容易實(shí)現資金快速回籠。12月中央經(jīng)濟工作會(huì )議也明確提出要“培育綠色建筑等新增長(cháng)點(diǎn)”，預計2025年在綠色建筑方面或有更多支持政策出臺，對于企業(yè)而言，需要將重點(diǎn)放在提高建筑質(zhì)量、優(yōu)化居住體驗和推動(dòng)綠色可持續發(fā)展上，把握產(chǎn)業(yè)升級趨勢，實(shí)現可持續發(fā)展。同時(shí)，房企應更加注重客戶(hù)的需求和反饋，通過(guò)市場(chǎng)調研和客戶(hù)參與，設計出更符合現代生活方式的住宅產(chǎn)品。

　　第二，與政府部門(mén)積極對接土地調規、退地換地政策，及時(shí)換倉，維穩現金流。2024年11月11日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運用地方政府專(zhuān)項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（自然資發(fā)〔2024〕242號），明確了專(zhuān)項債收購土地的收購目的、收購標的物范圍、收購價(jià)格要求等多方面要求，242號文落地也標志著(zhù)專(zhuān)項債用于土地儲備的正式重啟，解決了收購存量閑置土地的資金“卡點(diǎn)”問(wèn)題，房企應抓住政策機遇，利用對自身地塊的了解，提出針對性方案，促進(jìn)項目審核納入儲備庫，提高收購效率、調整自身土儲結構。在投資方面，房企需保持相對審慎的投資態(tài)度，聚焦核心城市等確定性更高的市場(chǎng)。

　　另外，在行業(yè)轉型的大背景下，房企需要順應趨勢，發(fā)掘與自身條件相匹配的新發(fā)展模式，輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)的結合是重要探索方向，其中代建、物業(yè)管理、商業(yè)管理和長(cháng)租公寓等板塊均擁有一定的成長(cháng)潛力。