自我國提出“實(shí)施城市更新行動(dòng)”以來(lái)，行業(yè)各主要參與主體積極發(fā)力，推動(dòng)城市更新不斷邁向更成熟的發(fā)展階段。本報告系統梳理分析了2024年城市更新領(lǐng)域重要動(dòng)態(tài)，總結當前城市更新行業(yè)主要特征，展望2025年城市更新行業(yè)發(fā)展趨勢，為相關(guān)主體參與城市更新業(yè)務(wù)提供參考。

　　投資規模：城市更新實(shí)施成效明顯，投資更加聚焦關(guān)鍵地區關(guān)鍵領(lǐng)域

　　從全國投資規模來(lái)看，全國城市更新近年來(lái)均保持數萬(wàn)億級別，成為穩投資的重要力量。據不完全統計，2021年全國411個(gè)城市共實(shí)施2.3萬(wàn)個(gè)城市更新項目，總投資達5.3萬(wàn)億元。2022年全國共實(shí)施6.5萬(wàn)個(gè)城市更新項目，總投資達5.8萬(wàn)億元，涉及既有建筑改造，老舊小區、老舊街區改造，城市生態(tài)修復，以及新城建等多種類(lèi)型。2024年7月17日，住房城鄉建設部表示，去年至今，全國目前已實(shí)施城市更新項目超過(guò)6.6萬(wàn)個(gè)，完成投資2.6萬(wàn)億元。其中，圍繞既有建筑改造利用，目前已改造78億平方米建筑，進(jìn)一步提升了建筑安全和節能水平。圍繞城鎮老舊小區改造，去年新開(kāi)工改造城鎮老舊小區5.37萬(wàn)個(gè)，加裝電梯3.6萬(wàn)部。2024年前5個(gè)月，全國新開(kāi)工改造城鎮老舊小區已達2.26萬(wàn)個(gè)。此外，全國已實(shí)施完整社區建設項目2900多個(gè)，精準補齊“一老一幼”設施3500多個(gè)，更新改造老廠(chǎng)區、老商業(yè)街區等2600多個(gè)，建設和改造醫療、體育、教育、文化設施近1.5萬(wàn)個(gè)，改造城市燃氣等各類(lèi)管道約10萬(wàn)公里，修復城市破損山體4.97萬(wàn)平方米，新建和改造城市綠地3.4萬(wàn)公頃。2023年至2024年7月份，全國共活化利用300多片歷史文化街區、1800多個(gè)歷史建筑，使歷史文化和現代生活融為一體、相得益彰。截至目前，全國共有歷史文化街區1274片，歷史建筑6.72萬(wàn)處。其中，保護對象類(lèi)型持續豐富，92片紅色文化型歷史文化街區、85片工業(yè)遺產(chǎn)型街區、81片民族特色型街區、68片區域文化型街區等一大批承載重要記憶的古建筑、老街區被納入保護體系。據最新數據顯示，2024年全國共實(shí)施城市更新項目6萬(wàn)余個(gè)，完成投資約2.9萬(wàn)億元。從地方層面來(lái)看，各地城市更新開(kāi)展繼續發(fā)力，部分城市更新年度投資額在地方基建投資額中的占比進(jìn)一步提升，年度投資額增速也保持高位。具體如下表所示：

表：部分地區城市更新開(kāi)展情況

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

　　從投資的保障度來(lái)看，城市更新仍將是政府投資的支持重點(diǎn)，2025年也將繼續加大力度。國家發(fā)改委在2024年10月份的新聞發(fā)布會(huì )上提出“今后幾年，城市更新仍是政府投資的支持重點(diǎn)，2025年也將繼續加大力度?！?具體到關(guān)鍵領(lǐng)域，發(fā)改委提到，在提前下達明年部分“兩重”建設項目清單和中央預算內投資計劃當中，優(yōu)先支持一批城市更新重點(diǎn)項目。在相關(guān)的項目清單和投資計劃中，將重點(diǎn)推動(dòng)解決燃氣管網(wǎng)老化、城市內澇、供水管網(wǎng)漏損等突出問(wèn)題，同時(shí)還要繼續統籌加大中央預算內投資對城鎮老舊小區改造、城中村改造、危舊住房改造等城市更新項目的支持力度。以“里子工程”地下管網(wǎng)建設改造為例，有關(guān)方面預計在未來(lái)五年需要改造的城市燃氣、供排水、供熱等各類(lèi)管網(wǎng)總量將近60萬(wàn)公里，投資總需求約4萬(wàn)億元。對各地城市更新投資節奏的引導方面，國家發(fā)改委提出“要區分任務(wù)的輕重緩急，按照短期聚焦消除安全隱患，中期推進(jìn)老化設施更新，長(cháng)期促進(jìn)設施功能完善的工作思路，組織實(shí)施城市基礎設施提升改造行動(dòng)，優(yōu)先推進(jìn)涉及重大公共安全和重要民生保障的城市管網(wǎng)安全提升、老舊居住區宜居改造、城中村綜合改造、城市交通設施安全改造等工程建設，有序推進(jìn)老舊街區（老舊廠(chǎng)區）轉型提質(zhì)、城市公共服務(wù)功能提升等工程建設?！?以北京為例，近期的城市更新項目也將優(yōu)先支持保障民生類(lèi)和公益類(lèi)城市更新，加快保障性租賃住房建設、危舊樓改建，改造提升市政基礎設施、公共服務(wù)設施、公共安全設施等，補足功能短板。2024年12月5日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)新型城市基礎設施建設打造韌性城市的意見(jiàn)》，推動(dòng)新一代信息技術(shù)與城市基礎設施建設深度融合，推動(dòng)城市基礎設施數字化改造，構建智能高效的新型城市基礎設施體系，持續提升城市設施韌性、管理韌性、空間韌性，推動(dòng)城市安全發(fā)展。2025年1月3日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，研究推進(jìn)城市更新工作，意味著(zhù)城市更新將是2025年擴大內需的重要抓手，將有效推動(dòng)各地的城市更新投資力度進(jìn)一步加大。

　　從投資的重點(diǎn)區域來(lái)看，城市更新投資重點(diǎn)將進(jìn)一步聚焦人口規模大、密度高的重點(diǎn)城市和中心城區。國務(wù)院印發(fā)《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動(dòng)計劃》提出“以人口規模大密度高的中心城區和影響面廣的關(guān)鍵領(lǐng)域為重點(diǎn)，深入實(shí)施城市更新行動(dòng)” 國家發(fā)改委在6月的新聞發(fā)布會(huì )上也提到“在兩個(gè)1000億項目清單和投資計劃當中，城市更新占有一定的比例，主要安排城市燃氣、供排水、供熱等管網(wǎng)建設，突出人口規模大、密度高的重點(diǎn)城市和中心城區?！?/p>

　　關(guān)鍵領(lǐng)域：城中村改造大規模擴圍，成為城市更新重要內容

　　第一，城中村改造大規模擴圍至近300個(gè)地級及以上城市，成為城市更新重要內容。2023年4月28日，中央政治局會(huì )議提出要在超大特大城市積極穩步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。7月21日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩步推進(jìn)城中村改造的指導意見(jiàn)》。7月28日，在超大特大城市積極穩步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話(huà)會(huì )議在京召開(kāi)。在中央大力度推進(jìn)下，城中村改造將成為下階段超大特大城市實(shí)施城市更新行動(dòng)的重要內容之一。2024年10月，住建部提出將通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村和危舊房改造。同時(shí)，各地在城市更新開(kāi)展過(guò)程中減少回遷房實(shí)物安置占比，更多采用貨幣化或房票安置政策。住建部相關(guān)負責人表示，據有關(guān)調查，僅在全國35個(gè)大中城市，需要改造的城中村就有170萬(wàn)套，那么從全國其他城市來(lái)看，這個(gè)量還會(huì )很大，也可以說(shuō)，其他城市也有改造的需求。11月，住房城鄉建設部、財政部聯(lián)合印發(fā)通知，提出擴大城中村改造政策支持范圍（擴圍至近300個(gè)地級及以上城市），推進(jìn)城中村改造貨幣化安置，將城中村改造作為城市更新的重要內容有力有序有效推進(jìn)。一是擴大城中村改造政策支持范圍。地級城市資金能平衡、征收補償方案成熟的項目，均可納入政策支持范圍。按照通知要求，城中村改造政策進(jìn)一步擴大到近300個(gè)地級及以上城市，這些城市符合條件的城中村改造項目均可以獲得政策支持：納入地方政府專(zhuān)項債券支持范圍，開(kāi)發(fā)性、政策性金融機構提供城中村改造專(zhuān)項借款，適用有關(guān)稅費優(yōu)惠政策，鼓勵商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化、法治化原則提供城中村改造貸款等，確保項目順利推進(jìn)。二是推進(jìn)城中村改造貨幣化安置。通知強調，各地要結合當地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢，……穩妥推進(jìn)城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執行。三是將城中村改造作為城市更新的重要內容有力有序有效推進(jìn)。當前，我國城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了城市更新的重要時(shí)期，由大規模增量建設轉為存量提質(zhì)改造和增量結構調整并重，由外延粗放式發(fā)展向內涵集約式發(fā)展轉變。城中村改造是城市更新的重要內容。通知要求，各地要落實(shí)好城中村改造財稅、土地、金融等支持政策，嚴格落實(shí)“一項目?jì)煞桨浮?，即每個(gè)項目都要制定完備的征收補償方案、資金平衡方案等。這將充分釋放我國新型城鎮化的巨大潛力，形成新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。

　　第二，從城市跟進(jìn)情況來(lái)看，2024年以來(lái)各地城中村改造明顯發(fā)力。以江蘇省為例，2024年江蘇全省完成城中村改造8.52萬(wàn)戶(hù)，提前超額完成目標任務(wù)。以廣州為例，2024年廣州新一輪城中村改造工作取得良好開(kāi)局。2024年廣州推進(jìn)城中村改造項目共157個(gè)，預計可完成全年固定資產(chǎn)投資額。

表：部分地區城中村改造推進(jìn)情況

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

　　關(guān)鍵領(lǐng)域：老舊小區改造高規模推進(jìn)，同時(shí)注重模式創(chuàng )新

　　根據住建部統計，2020年，全年實(shí)際新開(kāi)工改造城鎮老舊小區4.03萬(wàn)個(gè)。2021年，全年實(shí)際新開(kāi)工改造城鎮老舊小區數量達5.56萬(wàn)個(gè)。2022年，全國計劃新開(kāi)工改造城鎮老舊小區5.1萬(wàn)個(gè)、840萬(wàn)戶(hù)，實(shí)際新開(kāi)工改造老舊小區5.25萬(wàn)個(gè)、876萬(wàn)戶(hù)。2023年，全國計劃新開(kāi)工改造城鎮老舊小區5.3萬(wàn)個(gè)、865萬(wàn)戶(hù)，實(shí)際新開(kāi)工改造城鎮老舊小區5.37萬(wàn)個(gè)、897萬(wàn)戶(hù)。2024 年（1-11月）全國城鎮老舊小區改造新開(kāi)工 5.6 萬(wàn)個(gè)，更新改造小區內各類(lèi)老化管線(xiàn)超過(guò) 5 萬(wàn)公里，加裝電梯 2.5 萬(wàn)余部，增設停車(chē)位超過(guò) 50 萬(wàn)個(gè)?？傮w來(lái)看，目前我國老舊小區改造仍處于高規模推進(jìn)階段。

　　圖：2019～2024年（1-11月）全國老舊小區改造計劃及實(shí)際完成情況

　　資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

　　圖：2024年全國城鎮老舊小區新開(kāi)工數量（截至2024年11月末，單位：個(gè)）

　　資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

　　老舊小區危舊樓自主更新模式探索。傳統的老舊小區更新改造模式往往存在政府財政壓力大、居民參與度低等問(wèn)題。在此背景下，探索老舊小區危舊樓自主更新模式既能充分調動(dòng)居民的積極性，又能更精準地滿(mǎn)足居民的實(shí)際需求。從已有實(shí)踐來(lái)看，近年來(lái)上海、北京、廣州、杭州、武漢等多地陸續涌現出了居民探索自主更新的實(shí)踐案例。包括浙江衢州江山市永安里小區、武漢青山區“住宅合作社”模式、北京豐臺馬家堡68號院2號樓、廣州花都集群街2號等典型案例。例如，武漢市青山區21街坊的134戶(hù)居民自拆舊房自建240套新房，除了安置134戶(hù)居民，多余住宅將通過(guò)市場(chǎng)銷(xiāo)售用于平衡建設成本。居民以住宅合作社的形式請專(zhuān)業(yè)代建公司建設新房，居民花少量的補差價(jià)的錢(qián)就能住上面積比原來(lái)大的新房。浙江衢州江山市永安里老舊小區則采取業(yè)主出資、整體拆除、原拆原建的模式，通過(guò)提高容積率、增加可建房屋套數平衡建安成本。從發(fā)展趨勢來(lái)看，2024年底的全國住房城鄉建設工作會(huì )議在“謀劃實(shí)施一批城市更新改造項目”中提出“鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅”，預計未來(lái)有更多地區針對居民自主更新改造老舊住宅進(jìn)行探索。從市場(chǎng)主體參與的機會(huì )來(lái)看，未來(lái)可能采取原拆原建的老舊小區預計有一定的規模，有建設經(jīng)驗的房地產(chǎn)代建企業(yè)，金融機構，以及交付入住后的物業(yè)服務(wù)都有相應的參與機會(huì )。

　　資金支持：多元化資金助力城市更新行動(dòng)可持續推進(jìn)

　　城市更新的資金來(lái)源一般包括由地方財政安排的城市更新改造資金及各級財政預算中可用于城市更新改造的經(jīng)費；國家有關(guān)城市改造的政策性信貸資金；融資地塊的出讓金收入；參與城市更新項目的市場(chǎng)主體自籌投入的改造資金；土地、房屋權屬人自籌的資金經(jīng)費；金融機構的創(chuàng )新金融產(chǎn)品（如城市更新基金）等多個(gè)渠道。2024年，各地積極探索更加多元化的城市更新融資方式，整合多種方式以直接間接形式支持城市更新，持續助力城市更新可持續發(fā)展。具體包括在專(zhuān)項資金獎補或貸款貼息，發(fā)行專(zhuān)項債，完善稅費減免政策，積極爭取金融信貸支持（拓寬征信方式、延長(cháng)貸款期限），設立城市更新基金等多個(gè)方面。此外，各地也通過(guò)政企合作、特許經(jīng)營(yíng)、企業(yè)承包、自主更新等，吸引社會(huì )資本投入。

　　財政專(zhuān)項補助方面，截至2024年7月，全國有13個(gè)省設立了專(zhuān)項資金對城市更新重點(diǎn)領(lǐng)域項目給予獎補；從2024年起，中央財政也開(kāi)始支持部分城市實(shí)施城市更新行動(dòng)，首批共涉及15個(gè)城市，包括石家莊、太原、沈陽(yáng)、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青島、武漢、東莞、重慶、成都、西安。財政貼息方面，目前我國已有12省設立專(zhuān)項資金給予獎補或貸款貼息。江蘇省2024年印發(fā)《江蘇省“城新貸”財政貼息實(shí)施方案》，對符合條件的“城新貸”在規定期限內給予1個(gè)百分點(diǎn)貼息，鼓勵設區市、縣（市）對享受省級貼息的項目給予配套貼息。據測算，省財政按1個(gè)百分點(diǎn)進(jìn)行貸款貼息，按年補貼4億元計算，可至少帶動(dòng)當年新增投資570億元；貸款企業(yè)可減少利息負擔1/3左右，省市聯(lián)動(dòng)則可減輕利息負擔2/3以上。城市更新專(zhuān)項債方面，截至目前全國已有12個(gè)省發(fā)行發(fā)行專(zhuān)項債近1000億元用于各類(lèi)更新改造。2024年住建部發(fā)布實(shí)施城市更新行動(dòng)可復制經(jīng)驗做法清單（第三批）中，以渝中區為例的“重慶市發(fā)行政府專(zhuān)項債支持城市更新”具體做法入選。據公開(kāi)信息顯示，2021至2023年，重慶渝中區共發(fā)行城市更新專(zhuān)項債包13個(gè)、發(fā)債總額83.3億元，10年至30年期，利率2.71%至3.3%，持續推動(dòng)城鎮老舊小區改造、“兩江四岸”治理提升、地下管網(wǎng)改造等城市更新項目。政策性信貸資金方面，1—11月，國開(kāi)行主動(dòng)對接各地方政府，向市政基礎設施建設與改造更新、海綿城市、城鎮老舊小區改造、城市生命線(xiàn)安全工程、歷史文化保護傳承、環(huán)境基礎設施等重點(diǎn)領(lǐng)域發(fā)放中長(cháng)期貸款2730億元。城中村改造方面，農發(fā)行累計投放城中村改造專(zhuān)項借款1131億元（截至2024年6月底），國開(kāi)行已發(fā)放城中村改造專(zhuān)項借款1002.47億元，涉及376個(gè)項目（截至2024年5月底）。城市更新基金設立方面，目前已有28個(gè)城市設立城市更新基金，總資金規模達4550億元，為實(shí)施城市更新行動(dòng)注入新動(dòng)力。商業(yè)銀行貸款方面，商業(yè)銀行加速信貸業(yè)務(wù)轉型，創(chuàng )新相關(guān)信貸產(chǎn)品，對城市更新、城中村改造貸款的支持力度進(jìn)一步加強。建設銀行、農業(yè)銀行2024年4月底發(fā)布的數據顯示，建行在城中村改造領(lǐng)域對接項目507個(gè)；農行積極支持“三大工程”，累計向37個(gè)項目提供授信316億元。不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金方面，此前國家發(fā)改委和證監會(huì )已發(fā)文將消費類(lèi)基礎設施正式納入REITs發(fā)行范圍，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農貿市場(chǎng)等城鄉商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目。2024年7月，國務(wù)院在發(fā)布的《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動(dòng)計劃》（國發(fā)〔2024〕17號）又明確強調，“支持符合條件的城市更新項目發(fā)行基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金?！?城市更新領(lǐng)域更多項目納入REITs發(fā)行的范圍將極大促進(jìn)可持續更新模式的構建。近期，北京經(jīng)開(kāi)區園區類(lèi)REITs產(chǎn)品成功發(fā)行，作為北京市首單園區類(lèi)REITs產(chǎn)品，底層資產(chǎn)包括經(jīng)開(kāi)區的數字工場(chǎng)、北工大軟件園和經(jīng)開(kāi)大廈三個(gè)工業(yè)園區項目，其中數字工場(chǎng)園區于2021年首批納入經(jīng)開(kāi)區城市更新園區。

　　結合住建部歷次發(fā)布的實(shí)施城市更新行動(dòng)可復制經(jīng)驗做法清單來(lái)看，多批次的城市更新可復制經(jīng)驗做法均提到構建城市更新多元投融資機制。各地針對構建可持續的資金來(lái)源進(jìn)行了持續性探索。包括四川省成都市設立城市更新專(zhuān)項資金，銅陵市積極爭取開(kāi)發(fā)性金融機構支持，上海、西安設立城市更新基金，唐山市安排專(zhuān)項資金對城市更新給予支持，煙臺市、重慶市通過(guò)政府專(zhuān)項債支持城市更新，蘇州市爭取中長(cháng)期低息貸款支持古城保護，江蘇省出臺“城新貸”財政貼息政策，河南省整合多種金融工具支持城市更新，江西省引導開(kāi)發(fā)性、政策性金融機構支持城市更新，南通市設立城市更新資金超市等多方式探索，體現了各地對加速構建可持續更新模式的重視。

　　表：第一、二、三批實(shí)施城市更新行動(dòng)可復制經(jīng)驗做法清單中關(guān)于構建多元化資金保障機制

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　　從2025年的趨勢來(lái)看，城市更新的資金保障力度將進(jìn)一步增強，特別是在財政的力度層面。第一，重啟發(fā)行土儲專(zhuān)項債，將有利于拆除更新類(lèi)項目的推進(jìn)實(shí)施。在2024年10月12日舉行的“加大財政政策逆周期調節力度、推動(dòng)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展”新聞發(fā)布會(huì )上，財政部副部長(cháng)已表示為了加大財政政策逆周期調節力度、推動(dòng)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，允許專(zhuān)項債券用于土地儲備，確有需要的地區，也可以用于新增土地的儲備項目。重啟發(fā)行土儲專(zhuān)項債，將有利于拆除更新類(lèi)項目的推進(jìn)實(shí)施。第二，財政資金對城市更新支持力度加大，特別是針對城中村改造、老舊小區改造等。一是個(gè)別省已設立了專(zhuān)項資金對城市更新重點(diǎn)領(lǐng)域項目給予獎補，2025年也將有望繼續支持；二是2024年開(kāi)始，中央財政已開(kāi)始分批次支持部分城市城市更新，未來(lái)支持的城市名單有望進(jìn)一步擴圍；三是各地也會(huì )進(jìn)一步探索財政貼息支持城市更新模式?？傮w來(lái)看，根據最新財政部在新聞發(fā)布會(huì )上的基調，2025年將提高財政赤字率，加大支出強度?！?。安排更大規模政府債券，包括超長(cháng)期特別國債、地方政府專(zhuān)項債券等，城市更新也有望同步受益。

　　行業(yè)管理：城市更新管理的精細化程度提升，助力可持續發(fā)展

　　城市更新工作組織機制方面，根據《中國建設報》相關(guān)文章顯示，目前全國有410多個(gè)城市成立城市更新工作領(lǐng)導小組，由主要領(lǐng)導任組長(cháng)，強化政府統籌。21個(gè)城市設立城市更新局，常態(tài)化推進(jìn)專(zhuān)職管理。12個(gè)省建立省級督導機制，7個(gè)省將城市更新納入省級政府績(jì)效考核。10個(gè)省分層次開(kāi)展省級城市更新試點(diǎn)工作。根據中國城市規劃設計研究院與中指研究院聯(lián)合發(fā)布的《中國（35城）城市更新活躍度年度觀(guān)察2024》顯示，35城中32個(gè)城市在市級層面成立了城市更新領(lǐng)導小組，同時(shí)，35城中深圳、武漢、佛山、濟南、長(cháng)沙設立了城市更新常設機構，部分城市探索設立城市更新專(zhuān)職機構，如深圳市城市更新和土地整備局、武漢市住房和城市更新局、佛山市城市更新局、濟南市住房保障和房產(chǎn)管理局（濟南市城市更新局）、長(cháng)沙市城市人居環(huán)境局。

　　城市更新制度政策框架方面，根據《中國建設報》相關(guān)文章顯示，目前全國有1個(gè)省9個(gè)城市出臺城市更新條例，92個(gè)城市出臺管理辦法，150個(gè)城市印發(fā)指導性文件，城市更新目標任務(wù)、路徑程序逐漸清晰。各地共出臺土地、規劃、財稅、金融等支持政策1000多個(gè)，發(fā)布技術(shù)標準、操作指南260多個(gè)，提升配套政策精準性。

　　多地住建局更名為住更局，相關(guān)職能進(jìn)一步優(yōu)化、細化。目前湖北省已有13個(gè)地級市，包括武漢、襄陽(yáng)、仙桃、十堰、荊州、黃岡、黃石、恩施等地在內的住建局，先后更名為“住房和城市更新局”。深圳最早成立城市更新局，2019年初，原深圳市城市更新局、土地整備局二者又合并為現在的深圳市城市更新和土地整備局，歸屬市規劃和自然資源局領(lǐng)導管理。湖北省已經(jīng)將城市更新提到了相當高的戰略位置。多地城市更新局的掛牌，意味著(zhù)我國城市建設將從“大拆大建”模式中走出來(lái)，圍繞存量物業(yè)、設施，開(kāi)展精細的優(yōu)化升級與運營(yíng)工作。各地“住更局”也將加速轉變職能、重新定位，圍繞城市更新工作對機構設置、職能配置、運營(yíng)機制進(jìn)行有針對性的調整，提升相關(guān)工作的推進(jìn)效率?！白「帧钡穆毮艹艘恢币詠?lái)的房屋管理、市政建設管理外，還增加了關(guān)于城市更新政策的制定和工作部署、編制危舊房屋的征收改造計劃的內容。住房城鄉建設部發(fā)布的第三批實(shí)施城市更新行動(dòng)可復制經(jīng)驗做法清單中，湖北省各市（州）均成立城市更新專(zhuān)門(mén)管理部門(mén)的做法入選。武漢市率先成立住房和城市更新局，其他 16 市（州）參照組建，于 2024 年7月全部完成掛牌。

　　機構改革不斷適應城市發(fā)展的新階段和新需求。11月25日，深圳市規劃和自然資源局與深圳市住房和建設局就《關(guān)于廢止〈深圳市人民政府關(guān)于施行城市更新工作改革的決定〉的決定》公開(kāi)征求意見(jiàn)。2016年，深圳市政府發(fā)布288號令推進(jìn)城市更新強區放權，將部分市規土委、住建局的城市更新審批權下放各區。2024年，深圳城市更新工作機構改革與職能調整，規劃和用地職能回歸市規自局，市城市更新局負責擬定并監督年度計劃實(shí)施。

　　對內加強城市更新績(jì)效考核和資金激勵，對外優(yōu)化城市更新審批流程。加強城市更新績(jì)效考核和資金激勵方面，根據2024年住建部發(fā)布的實(shí)施城市更新行動(dòng)可復制經(jīng)驗清單顯示，安徽省將城市更新工作推進(jìn)情況納入省政府對各城市政府的目標管理和績(jì)效考核，考核內容包括城市更新體制機制建立、方案制定、項目建設、經(jīng)驗推廣等方面，對考核優(yōu)秀的城市予以通報表?yè)P和資金激勵。江蘇省對各城市實(shí)施城市更新行動(dòng)成效進(jìn)行綜合評價(jià)和激勵，對成效明顯的城市在申報中央預算內投資計劃、安排省級財政專(zhuān)項資金等方面予以?xún)A斜，優(yōu)先支持發(fā)行地方政府專(zhuān)項債券用于老舊小區改造。優(yōu)化城市更新審批流程方面，隨著(zhù)各地相關(guān)城市更新管理職能的進(jìn)一步完善，城市更新相關(guān)審批流程也在持續完善。例如，河北唐山采取打包審批、聯(lián)合審批、聯(lián)合驗收等方式簡(jiǎn)化房屋建筑、市政基礎設施審批環(huán)節，針對更新單元中的新建工業(yè)項目和重點(diǎn)項目、特殊項目分類(lèi)制定簡(jiǎn)化審批流程方案，逐步推進(jìn)城市更新審批事項同級化。湖北省黃石市建立城市更新項目審批“綠色通道”，對于配建公共設施或房屋改造的項目，免于辦理建設工程規劃許可。

　　多主體參與：參與格局呈現出多元化、專(zhuān)業(yè)化、差異化的特征

　?。ㄒ唬┭肫?、地方國企加速布局綜合型城市更新業(yè)務(wù)

　　目前，城市更新的目標更加多元、系統性要求越來(lái)越高，在城市更新更加重視片區更新、基礎設施升級趨勢之下，大型國企可充分依托自身全業(yè)務(wù)板塊資源，發(fā)揮投資、設計、建造、運營(yíng)全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，順利推進(jìn)城市更新業(yè)務(wù)。2024年初以來(lái)，從公開(kāi)市場(chǎng)項目中標情況來(lái)看，中字頭央企，地方大型國有企業(yè)均在持續性布局城市更新業(yè)務(wù)，而且整體的參與程度進(jìn)一步提升，部分項目已經(jīng)包括投資、建設、運營(yíng)等全流程。

　　從企業(yè)跟進(jìn)城中村改造的情況來(lái)看，大型綜合性央企、地方國企在既有經(jīng)驗優(yōu)勢和集團業(yè)務(wù)資源優(yōu)勢下積極布局。從2024年參與各地城中村改造項目的企業(yè)特點(diǎn)來(lái)看，全國性企業(yè)主要以大型建筑型央企為主（央企也較多參與地方政府舉辦的城中村改造項目推介會(huì )），地方性企業(yè)以地方市屬或區屬?lài)鬄橹?。同時(shí)，從公開(kāi)信息來(lái)看，較少民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)新入局城中村改造項目。

　　以青島為例也可以看出目前城市更新布局的主要企業(yè)。根據公開(kāi)信息顯示，自青島市實(shí)施城市更新和城市建設三年攻堅行動(dòng)以來(lái)，低效片區等領(lǐng)域共吸引落地產(chǎn)業(yè)項目262個(gè)，總投資3500億元。截至2024年4月，已有中建集團、中國鐵建、中國建工、金茂集團、中國能建、保利集團、中冶建工、中國中車(chē)、國家電投、中國鋼研、中科曙光、山東高速、山東海運等央國企及子公司參與了老舊街區改造、地鐵建設和TOD開(kāi)發(fā)、基礎設施和配套工程建設、產(chǎn)業(yè)項目運營(yíng)等城市更新領(lǐng)域的投資建設。同時(shí)，在2024年青島全市城市更新和建設動(dòng)員大會(huì )上相關(guān)負責人也提到要鼓勵和引導頭部企業(yè)、大型央企等市場(chǎng)主體參與低效片區開(kāi)發(fā)、城中村改造等開(kāi)發(fā)建設，形成多元化、可持續的發(fā)展模式。

　　綜合來(lái)看，在更加強調民生保障、基礎設施提升、城市高質(zhì)量發(fā)展背景下，未來(lái)城市更新綜合式、鏈條式、經(jīng)營(yíng)式更新的特征進(jìn)一步增強，向公共空間延伸的趨勢進(jìn)一步增強。綜合式、片區更新占比越來(lái)越大，公共空間更新、里子工程的聯(lián)動(dòng)更新占比越來(lái)越大，大型央國企參與城市更新的優(yōu)勢更加明顯。

　　表：部分央國企參與城市更新及城中村改造的情況

　　資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

　　值得關(guān)注的是，當前形勢下房地產(chǎn)企業(yè)參與積極性明顯下降。從經(jīng)濟環(huán)境來(lái)看，目前國內資產(chǎn)價(jià)格走勢仍未明顯回暖，市場(chǎng)主體參與城市更新的動(dòng)力也有所減弱。在資產(chǎn)價(jià)格的上升周期，投資回報收益大、確定性強，市場(chǎng)主體就會(huì )更有動(dòng)力參與城市更新。房企作為城市更新的重要參與者近年來(lái)受到的影響更加明顯。從公布的財報情況來(lái)看，相較于前幾年，房地產(chǎn)企業(yè)在2024年半年報中直接涉及城市更新的描述和分量明顯減少。部分民營(yíng)房企為了減輕經(jīng)營(yíng)壓力將同時(shí)輸出全流程更新服務(wù)模式。如佳兆業(yè)2024年中期報告提到：“本集團計劃通過(guò)每年的持續轉化，將城市更新儲備補充為優(yōu)質(zhì)貨源，同時(shí)輸出全流程更新服務(wù)模式，賦能產(chǎn)業(yè)升級，踐行高質(zhì)量、可持續發(fā)展?！?/p>

　?。ǘ┬袠I(yè)鏈條參與者進(jìn)一步增多，城市更新業(yè)務(wù)細分度、專(zhuān)業(yè)度程度進(jìn)一步提升

　　從近期城市更新相關(guān)聯(lián)盟的成立態(tài)勢可以看出，目前城市更新領(lǐng)域的參與者呈現出多元化的特征，城市更新業(yè)務(wù)的細分度、專(zhuān)業(yè)度進(jìn)一步提升。組建城市更新聯(lián)盟，旨在集結多方智慧、匯聚多元力量，利用資金、技術(shù)等各類(lèi)要素形成最大合力，搭建跨領(lǐng)域的合作平臺，從而在城市更新工作上實(shí)現創(chuàng )造性的突破。

　　2024年2月，上海城市更新開(kāi)拓者聯(lián)盟成立儀式在上海設計中心舉辦。本次活動(dòng)由上海市規劃和自然資源局指導，市城市更新促進(jìn)會(huì )和市規劃院聯(lián)合主辦。聯(lián)盟的成立是落實(shí)上海城市更新高質(zhì)量發(fā)展要求的重要舉措，旨在充分調動(dòng)社會(huì )各方的積極性和創(chuàng )造性，把空間資源、資金、主體等各類(lèi)要素有機集合，形成最大合力。首批106家成員單位涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、金融投資、資產(chǎn)評估測算、產(chǎn)業(yè)策劃咨詢(xún)、規劃建筑、法律服務(wù)和信息化等行業(yè)。其中不乏一些知名企事業(yè)，如國家開(kāi)發(fā)銀行上海市分行、萬(wàn)科、嘉里、華潤置地、阿里云計算。涵蓋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、金融投資、咨詢(xún)智庫等相關(guān)行業(yè)領(lǐng)域。

　　2024年4月，海南省城市更新協(xié)會(huì )在?？诔闪?，51家單位成為首批會(huì )員，涵蓋城市規劃、建筑設計、法務(wù)、城市更新企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等多個(gè)領(lǐng)域。

　　2024年11月，由浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院、上海大學(xué)城市更新和可持續發(fā)展研究院、中國AIGC產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟（AIGCxChina）和溫州市房地產(chǎn)學(xué)會(huì )等機構聯(lián)合發(fā)起的中國AI城市更新產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟（AIGCxCity）在溫州的國際云軟件谷成立。

　　2024年11月，廣州城市更新產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟正式成立。為了凝聚更廣泛的共識、匯聚更多元的力量，并集結多方智慧，由廣州市城市更新協(xié)會(huì )、廣州市文化創(chuàng )意行業(yè)協(xié)會(huì )、廣州市現代城市更新產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心、廣東粵建未來(lái)產(chǎn)城發(fā)展有限公司、廣州山水比德設計股份有限公司、廣東新山水文化發(fā)展有限公司，6家單位聯(lián)合發(fā)起倡議成立廣州城市更新產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。

　　2024年12月，杭州市建委組織召開(kāi)城市更新聯(lián)盟前期籌備工作座談會(huì )，進(jìn)一步貫徹落實(shí)關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的決策部署，加快推進(jìn)杭州市城市更新聯(lián)盟前期籌備工作開(kāi)展。規劃、設計、建設、管理、運營(yíng)、金融、媒體等城市更新領(lǐng)域代表單位參加了此次會(huì )議。

　　具體到項目層面，北京方莊街道大型居住區區域綜合更新項目在更新過(guò)程中，通過(guò)搭建街道城市更新聯(lián)盟，匯聚政、產(chǎn)、學(xué)、研、用等28家單位，全流程助力區域綜合更新頂層謀劃、規劃設計、改造實(shí)施、招商運營(yíng)、金融支撐、社會(huì )動(dòng)員等。該項目依托聯(lián)盟探索各類(lèi)主體參與模式，形成“街企結對”“街校合作”有效做法，被評為2024北京城市更新最佳實(shí)踐系列。

　　此前的年份，也已有多個(gè)城市更新聯(lián)盟成立。例如，北京城市更新聯(lián)盟成立于2022年7月12日，由12家單位共同發(fā)起，匯集了包括建筑施工、規劃設計、咨詢(xún)管理、商業(yè)、科技、文化和金融等多領(lǐng)域的100余家成員單位。

　?。ㄈ┱疇款^舉行政銀企座談會(huì )/對接會(huì )尋求更多城市更新“合伙人”

　　城市更新是一項系統而復雜的工程，需要大量的資金、專(zhuān)業(yè)的技術(shù)以及豐富的經(jīng)驗。在此背景下，政府積極發(fā)揮牽頭引領(lǐng)及資源對接作用對各地城市更新項目的落地具有重要作用。2024年，各地政府更加積極組織相關(guān)項目推介活動(dòng)、投資座談會(huì )、洽談會(huì )等不同形式的資源對接平臺。

　　2024年4月，青島市城市更新和城市建設總指揮部辦公室在市級機關(guān)會(huì )議中心召開(kāi)了央國企-區市對接洽談會(huì )。38家央國企、部分省級國企、民營(yíng)企業(yè)相關(guān)負責人，共140人參加會(huì )議。

　　2024年8月，山東省城市更新政銀企對接暨項目推介活動(dòng)在濟南舉行?；顒?dòng)集中推出63個(gè)、總投資額4385億元的城市更新項目。6個(gè)城市更新項目及戰略合作在現場(chǎng)簽約，簽約金額268億元。此項活動(dòng)于2023年就已舉辦，2023年6月山東省城市更新政銀企對接暨項目推介活動(dòng)開(kāi)展過(guò)程中全省16地市住建部門(mén)的負責人，依次上臺，推介當地的城市更新項目，16地市的68個(gè)項目各個(gè)都有圖文并茂的詳細介紹PPT。

　　2024年7月，河北省住房城鄉建設廳在雄安新區組織召開(kāi)全省城市更新政企座談對接會(huì )，搭建對接溝通平臺，密切城市更新主管部門(mén)與相關(guān)央企、國企之間的聯(lián)系合作。河北省住建廳組織相關(guān)市縣共梳理匯總了104個(gè)待與央國企合作實(shí)施的城市更新項目，建立了對接清單，并在會(huì )議上發(fā)布。參加會(huì )議的90余家企業(yè)，既有落戶(hù)或有意向落戶(hù)河北的央企子公司，也有省內行業(yè)龍頭企業(yè)；既有開(kāi)發(fā)、施工類(lèi)企業(yè)，也有勘察、設計類(lèi)企業(yè)和建筑科技研發(fā)企業(yè)等。

　　2024年12月，安徽省馬鞍山舉行城市更新“銀政企”對接專(zhuān)場(chǎng)。會(huì )上，各縣區、開(kāi)發(fā)園區、江東控股集團、江東文旅集團、市兩山公司對謀劃的城市更新項目進(jìn)行路演，提出融資需求；各金融機構介紹針對城市更新領(lǐng)域的金融產(chǎn)品，并對各載體和單位謀劃的城市更新項目提出意見(jiàn)和建議。

　?。ㄋ模┏鞘懈聢?chǎng)景激活市民生活新體驗

　　北京城市更新周吸引廣大市民參與城市更新。為了更好地推進(jìn)北京城市更新工作，吸引廣大市民參與城市更新，體驗城市更新的美好。2023年，北京市創(chuàng )意發(fā)起北京城市更新周活動(dòng)，讓廣大市民和游客在休閑、消費和參觀(guān)中體驗美好的更新。城市更新周針對近100處城市更新場(chǎng)景，設計了一批木刻風(fēng)格的印象，增加了市民對城市更新場(chǎng)景的認識。城市更新周通過(guò)豐富多彩的活動(dòng)形式，展示了北京在提升城市品質(zhì)、優(yōu)化市民生活方面的創(chuàng )新探索，標志著(zhù)城市更新正成為推動(dòng)北京高質(zhì)量發(fā)展的重要動(dòng)力。2024年，第二屆北京城市更新周取得了2600萬(wàn)人次線(xiàn)上打卡，1700萬(wàn)人次走進(jìn)城市更新場(chǎng)景，帶動(dòng)消費15億元的成果。

　　2024 年上海寶山區張廟街道社會(huì )工作辦公室組織 40 個(gè)居民區社工以及志愿者、樓組長(cháng)共計 80 余人次分兩天完成了一場(chǎng)家門(mén)口社區民心項目 “Citywalk” 之旅。參觀(guān)點(diǎn)位為 “社區通” 上居民勾選的社區民心項目 top5，讓居民 “零距離” 感受城市不斷更新迭代的美好。

　　總結與展望

　　整體來(lái)看，近幾年城市更新行業(yè)發(fā)展不斷邁向更加成熟階段。2021年，城市更新行業(yè)可以用國企挺進(jìn)、組織/平臺賦能、合作共生、政策促穩妥等關(guān)鍵詞概括。2022年，城市更新行業(yè)可以用政企協(xié)同、平臺賦能、金融支持落地、行業(yè)流動(dòng)性壓力、國企發(fā)力等關(guān)鍵詞概括。2023年，城市更新行業(yè)可以用投資力度加大、城中村改造發(fā)力、金融支持工具擴圍、建筑型央企加速布局、央地/街企多維合作等關(guān)鍵詞概括。2024年，通過(guò)系統梳理，城市更新行業(yè)可以用投資增效、城改擴圍、財政發(fā)力、管理賦能、居民參與等關(guān)鍵詞概括，行業(yè)積極探索可持續更新模式。

　　展望2025年，隨著(zhù)更多城市更新項目落地，部分地區城建項目中城市更新項目占比將進(jìn)一步提升，成為擴內需的重要力量。我國的城市更新發(fā)展在財政進(jìn)一步發(fā)力下將擁有更大的發(fā)展機遇，但同時(shí)也面臨宏觀(guān)經(jīng)濟仍處于修復期、關(guān)聯(lián)行業(yè)風(fēng)險仍未出清、市場(chǎng)主體仍然承壓等多項挑戰，機遇與挑戰并存是現階段城市更新所面臨的基本形勢。在此新形勢下，城市更新的發(fā)展將更加注重優(yōu)化規劃及土地管理政策，更加注重構建可持續的資金支持機制，更加注重調動(dòng)市場(chǎng)主體參與積極性，更加注重構建可持續更新模式?？傮w來(lái)看，無(wú)論是基于新形勢的需要，還是城市更新內在發(fā)展的要求，城市更新行業(yè)都將進(jìn)入到多模式創(chuàng )新、多機制支持、多要素保障、多主體參與的新的發(fā)展時(shí)期。