預判 2020 年，“房住不炒，穩字當頭”的主基調還 將延續，一方面居民購房行為將逐步趨于理性，全年銷(xiāo)售面積有望小幅微降，基于房?jì)r(jià)上漲，預期銷(xiāo)售金額有增無(wú)減; 另一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額保持穩中微降的趨勢，施工、 竣工加速將為其提供穩固支撐。此外，新開(kāi)工面積累計增 速逐步回落，受資金面趨緊和基數較低的影響，土地購置 面積增速或將持續回升，但增幅相對有限。

　　

　　

　　2019 年 1-12 月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 132194 億 元，比上年增長(cháng) 9.9%，增速比 1-11 月份回落 0.3 個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快 0.4 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資 97071 億 元，增長(cháng) 13.9%，增速比 1-11 月份回落 0.5 個(gè)百分點(diǎn)，比 上年加快 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。步入 2019 年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資額始終維持兩位數高增速。年初在新開(kāi)工面積與施工 面積的雙向推動(dòng)下，開(kāi)發(fā)投資額累計增速在一季度末沖至 11.98% 的歷史高點(diǎn)，但隨后在房企有意放緩開(kāi)工速度下 開(kāi)發(fā)投資額增速緩緩回落。至 11 月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 額累計同比增 10.2%，較 1-10 月增速繼續收窄 0.1 個(gè)百分 點(diǎn)，完成了累計增速的“七連降”。11 月開(kāi)發(fā)投資額增速的下降主要是由于新開(kāi)工面積在本月有所回落，加之北方 部分城市迎來(lái)“凍工期”，致使開(kāi)發(fā)投資額增速走低。

　　

　　2019 年全年開(kāi)發(fā)投資額得以在大體量下保持高增速是 高水平施工面積與后進(jìn)發(fā)力的土地購置面積共同作用的結 果。房企月均施工面積較 2018 年有明顯上升，這在一定 程度上奠定了開(kāi)發(fā)投資額高增速度的基礎。2019 年全國月 均施工面積達 2.22 億平方米，超 2018 年月均水平 14%。 在新開(kāi)工面積增速持續下降的背景下開(kāi)發(fā)投資額增速無(wú)力 繼續沖高，但較高的施工水平在一定程度上保障了開(kāi)發(fā)投 資額具有較高體量，同時(shí)下半年開(kāi)始發(fā)力上揚的土地購置 面積放緩了開(kāi)發(fā)投資額增速回落的速度。

　　

　　【商品房銷(xiāo)售和待售情況】

 

        2019 年，商品房銷(xiāo)售面積 171558 萬(wàn)平方米，比上年 下降 0.1%，1-11 月份為增長(cháng) 0.2%，上年為增長(cháng) 1.3%。 其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng) 1.5%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降 14.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降 15.0%。商品房銷(xiāo)售 額 159725 億元，增長(cháng) 6.5%，增速比 1-11 月份回落 0.8 個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落 5.7 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額 增長(cháng) 10.3%，辦公樓銷(xiāo)售額下降 15.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo) 售額下降 16.5%。

　　

　　就當前情況來(lái)看，商品房銷(xiāo)售面積、金額累計同比增 速雖保持著(zhù)小幅微增態(tài)勢，但增速明顯放緩，上漲動(dòng)力略 有不足，市場(chǎng)降溫征兆已然顯現:一方面部分城市需求透 支嚴重，四季度去化率降至年內新低;另一方面多數房企 為了加快銷(xiāo)售沖刺年終業(yè)績(jì)，也采取了打折促銷(xiāo)、精裝該 毛坯、特價(jià)房等諸多以?xún)r(jià)換量的營(yíng)銷(xiāo)模式，但在“買(mǎi)漲不 買(mǎi)跌”心理的作用下，市場(chǎng)觀(guān)望情緒還是比較濃厚，成交 情況遠不如預期。

 

       因輪動(dòng)作用和“因城施政”調控政策的影響，不同能 級城市間還將持續分化，2020 年這樣的趨勢還將延續，全 年商品房銷(xiāo)售面積將保持小幅微降，而房?jì)r(jià)攀升背景下商品 房銷(xiāo)售金額仍會(huì )有增無(wú)減。具體來(lái)看:核心一二線(xiàn)城市銷(xiāo)售 規模仍有望保持穩步增長(cháng)態(tài)勢，由于人口凈流入使得本地購 房需求基數龐大，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟支撐也使得居民購買(mǎi)力穩步提升， 2020 年預期仍將有一波剛需和改善需求有待釋放。

 

       去庫存刺激政策逐漸退出，棚改貨幣化安置比例下降 帶來(lái)的負面效應還將延續。對于多數三四線(xiàn)城市而言，房?jì)r(jià)經(jīng)此輪行情帶動(dòng)，基本已上漲至階段性購買(mǎi)力極限，剛 需購房者“捉襟見(jiàn)肘”現象比比皆是，此外，經(jīng)濟下行的 壓力也將直接波及其產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，加劇樓市的不景氣。

　　

　　【房地產(chǎn)精裝修市場(chǎng)情況】

　　

　　據奧維云網(wǎng)(AVC)地產(chǎn)大數據監測顯示:2019 年精 裝是穩中趨升的狀態(tài)，前 11 月達到 275.1 萬(wàn)套，同比增長(cháng) 24%。全年突破 300 萬(wàn)套，精裝滲透率達到了 32%，國家 要求 2020 年全裝修交付比例達到 30%，而 2019 年已完成 國家 30% 的指標。